Negli affitti brevi la cedolare secca al 21% non si applica più indistintamente a tutti gli immobili locati.

Dal periodo d’imposta 2024, per effetto della legge di Bilancio 2024, l’aliquota ordinaria della cedolare secca sulle locazioni brevi è salita al 26%, con una riduzione al 21% limitata a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione.

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate sulla dichiarazione precompilata 2026 conferma un punto operativo importante: se il contribuente gestisce più immobili in locazione breve, anche con redditi di natura diversa, il 21% può essere applicato a un solo immobile, individuato anche attraverso il relativo CIN.

Non esiste, quindi, un immobile al 21% per i redditi fondiari e un altro immobile al 21% per le sublocazioni o i comodati. La scelta è unica.

Risposta breve

Chi ha più immobili destinati ad affitti brevi può applicare la cedolare secca al 21% su un solo immobile.

Gli altri immobili, se il contribuente sceglie la cedolare secca, sono tassati al 26%.

La regola vale considerando complessivamente gli immobili utilizzati per locazioni brevi, sia quelli di proprietà indicati nel quadro RB, sia quelli detenuti in sublocazione o comodato con redditi da indicare nel quadro RL.

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate nella precompilata

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nella dichiarazione precompilata, i dati delle locazioni brevi sono aggregati per codice CIN riportato nelle certificazioni uniche trasmesse dagli intermediari.

Se risulta un solo immobile, la precompilata propone l’aliquota del 21%.

Se risultano più immobili, il sistema propone il 21% sul canone più elevato e il 26% sugli altri. Resta però responsabilità del contribuente verificare la corretta attribuzione dei canoni e, se necessario, modificare la scelta.

Questo passaggio è rilevante perché il contribuente può avere interesse a scegliere un immobile diverso da quello proposto automaticamente, soprattutto quando occorre valutare l’effetto complessivo tra cedolare, Irpef ordinaria, redditi fondiari e redditi diversi.

Proprietà, sublocazione e comodato: il 21% resta uno solo

La disciplina degli affitti brevi, prevista dall’articolo 4 del Dl 50/2017, riguarda i contratti di locazione di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Il regime può riguardare non solo il proprietario o il titolare di altro diritto reale sull’immobile, ma anche il sublocatore o il comodatario che concede a terzi l’utilizzo dell’immobile.

La distinzione resta importante sul piano dichiarativo. I redditi da locazione breve dell’immobile di proprietà confluiscono tra i redditi fondiari, mentre i redditi derivanti da sublocazione breve o da concessione dell’immobile ricevuto in comodato sono qualificati come redditi diversi.

Questa differenza non consente però di duplicare l’aliquota agevolata. Se un contribuente ha un immobile di proprietà e uno in sublocazione breve, può applicare il 21% a uno solo dei due. L’altro, in caso di opzione per la cedolare, sarà tassato al 26%.

Il riferimento al CIN: utile in dichiarazione, ma non sostituisce la regola fiscale

Il CIN, Codice identificativo nazionale, è obbligatorio per gli immobili destinati a locazioni brevi e per le locazioni turistiche, secondo la disciplina introdotta dall’articolo 13-ter del Dl 145/2023.

Il codice deve essere richiesto attraverso la Banca dati nazionale delle strutture ricettive e deve essere indicato negli annunci e comunicazioni relativi all’immobile.

Ai fini della dichiarazione dei redditi, il CIN diventa un elemento pratico di identificazione dei canoni, perché consente di aggregare i redditi riferiti al singolo immobile.

Tuttavia, la regola fiscale resta collegata all’unità immobiliare. In termini operativi, si può dire che il 21% spetta su un solo CIN, ma il presupposto normativo resta quello della singola unità immobiliare scelta dal contribuente.

Esempio pratico: quattro immobili nel 2025

Si immagini un contribuente che nel 2025 abbia gestito quattro immobili in locazione breve: uno di proprietà e tre detenuti in sublocazione o comodato.

Nel dichiarativo 2026, relativo al periodo d’imposta 2025, il contribuente potrà scegliere un solo immobile da assoggettare alla cedolare secca al 21%.

Gli altri immobili, se viene esercitata l’opzione per la cedolare, saranno tassati al 26%.

La scelta non deve essere fatta in modo automatico. Occorre valutare quale immobile ha prodotto il reddito più alto, quali redditi confluiscono nel quadro RB, quali nel quadro RL e se, per alcuni immobili in sublocazione, possa risultare più conveniente non applicare la cedolare secca.

Quando può convenire non scegliere la cedolare sugli altri immobili

La cedolare secca è semplice e spesso conveniente, ma non è sempre la scelta migliore.

Per gli immobili ulteriori rispetto a quello agevolato al 21%, il contribuente può scegliere se applicare la cedolare al 26% oppure far concorrere il reddito alla tassazione ordinaria Irpef.

La valutazione è particolarmente importante per le sublocazioni brevi e per le concessioni in godimento da parte del comodatario. In questi casi il reddito è qualificato come reddito diverso e, in assenza di cedolare, può assumere rilievo la deducibilità dei costi secondo le regole dell’articolo 71, comma 2, del Tuir.

Per l’immobile di proprietà, invece, la valutazione segue le regole dei redditi fondiari e non consente la stessa logica analitica dei costi tipica delle sublocazioni.

Prima di confermare la dichiarazione, quindi, conviene simulare entrambe le ipotesi: cedolare secca al 26% oppure tassazione ordinaria.

La soglia 2026: dal terzo appartamento scatta la presunzione d’impresa

Per il 2025 il limite per restare nel perimetro della locazione breve non imprenditoriale era fissato a quattro appartamenti.

Dal periodo d’imposta 2026, la legge di Bilancio 2026 ha ridotto il limite a due appartamenti. La modifica interviene sull’articolo 1, comma 595, della legge 178/2020.

La conseguenza è netta: dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo se sono destinati alla locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Se gli appartamenti sono più di due, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile.

In questo scenario non si tratta più soltanto di scegliere tra 21% e 26%. Occorre valutare l’intero inquadramento dell’attività, compresi partita Iva, adempimenti contabili, eventuale iscrizione al Registro imprese e disciplina amministrativa locale.

Dal 2026 la combinazione ordinaria è uno al 21% e uno al 26%

Per chi resta entro la soglia dei due appartamenti nel 2026, la regola diventa più semplice.

Il contribuente potrà destinare alla locazione breve uno o due immobili. Se sono due e viene scelta la cedolare secca, uno potrà essere tassato al 21% e l’altro al 26%.

Se invece viene superata la soglia dei due appartamenti, si entra nel terreno della presunzione di imprenditorialità e la gestione deve essere valutata con criteri diversi.

È un passaggio da non sottovalutare, perché anche la locazione per pochi giorni di tre diversi appartamenti nel corso del periodo d’imposta può far emergere il problema della presunzione d’impresa.

Intermediari, piattaforme e ritenuta del 21%

Gli intermediari immobiliari e i portali telematici che intervengono nel pagamento dei canoni continuano ad avere un ruolo centrale nella tracciabilità fiscale degli affitti brevi.

La disciplina dell’articolo 4 del Dl 50/2017 prevede obblighi di comunicazione dei dati dei contratti e, quando l’intermediario incassa o interviene nel pagamento, l’applicazione della ritenuta del 21% sui canoni o corrispettivi lordi.

La ritenuta assume natura diversa a seconda della scelta fiscale del contribuente. Se il contribuente opta per la cedolare secca, la ritenuta opera come imposta. Se invece non opta per la cedolare, opera come acconto Irpef.

La Corte di giustizia dell’Unione europea, nella sentenza del 22 dicembre 2022, causa C-83/21, relativa ad Airbnb Ireland, ha ritenuto compatibili con il diritto europeo gli obblighi italiani di raccolta e comunicazione dei dati e di ritenuta alla fonte, mentre ha censurato come sproporzionato l’obbligo generalizzato di nomina di un rappresentante fiscale per i prestatori privi di stabile organizzazione in Italia.

Il principio conferma la direzione del sistema: sulle locazioni brevi l’Amministrazione finanziaria dispone di dati sempre più strutturati e incrociabili.

In sintesi

Negli affitti brevi la cedolare secca al 21% è oggi limitata a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente.

Gli altri immobili, se assoggettati a cedolare, scontano il 26%.

La regola vale anche quando il contribuente percepisce redditi di natura diversa, ad esempio redditi fondiari da immobili di proprietà e redditi diversi da sublocazioni o comodati.

Il CIN aiuta l’Agenzia delle Entrate ad aggregare i canoni nella dichiarazione precompilata, ma non consente di moltiplicare l’aliquota del 21%.

Dal 2026 il tema diventa ancora più delicato: la gestione non imprenditoriale è ammessa solo fino a due appartamenti destinati a locazione breve. Dal terzo appartamento scatta la presunzione di attività imprenditoriale.

Prima di confermare la dichiarazione, conviene scegliere bene l’immobile al 21%

Prima di confermare la dichiarazione o accettare la precompilata, sentiamoci.

È il momento in cui possiamo verificare i CIN, distinguere immobili di proprietà e immobili in sublocazione, confrontare cedolare e tassazione ordinaria e scegliere correttamente quale immobile assoggettare al 21%.

Dopo l’invio della dichiarazione, un’impostazione sbagliata può trasformarsi in maggiore imposta, comunicazioni di irregolarità o problemi più ampi sul corretto inquadramento dell’attività.