Le locazioni brevi per più di quattro appartamenti, per ciascun periodo di imposta, rientrano nel reddito di impresa, ma applicando il regime forfettario anziché la cedolare secca, questa modifica potrebbe consentire un elevato risparmio d’imposta. Si tratta della norma contenuta nel comma 595 dell’articolo 1, della legge 178/2020 la quale introduce la limitazione all’applicazione della cedolare secca in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti. In presenza di un numero superiore di appartamenti l’attività di locazione si presume svolta in forma di impresa.

La locazione breve consiste nella locazione di immobili a uso abitativo della durata non superiore a 30 giorni tassabile mediante opzione nella cedolare secca (articolo 4 del Dl 50/2017). Anzi c’è anche una semplificazione per i proprietari, che qualora nella stipula del contratto e nella riscossione del canone intervenga un intermediario, questi è tenuto ad applicare una ritenuta del 21% e con questo il locatore assolve il debito d’imposta. La cedolare secca la può applicare anche il comodatario oppure il locatario che concede il fabbricato in sub locazione ed anche questi soggetti possono applicare la cedolare secca in alternativa ai redditi diversi.

Quindi in presenza di un contribuente con più di quattro appartamenti destinati alla locazione breve scattano le regole fiscali previste per i soggetti che rientrano nel reddito di impresa. Ai fini Iva la locazione di fabbricati abitativi rientra fra le operazioni esenti di cui all’articolo 10, punto 8, del Dpr 633/72 e il contribuente può chiedere la dispensa degli adempimenti in base all’articolo 36-bis eliminando fatture e registro fatture emesse e dichiarazione annuale Iva. Ai fini delle imposte dirette ancorché il titolare sia una persona fisica, l’attività rientra nel reddito di impresa e precisamente nell’articolo 90 del Tuir. In sostanza il reddito di impresa si determina secondo le regole catastali assumendo i ricavi risultanti dal contratto, deducendo eventualmente le spese ordinarie fini al 15% del canone e gli interessi passivi di finanziamento, ma escludendo la deduzione di tutti gli altri costi.

Alla luce di quanto sopra per i soggetti che possiedono più di quattro appartamenti destinati alla locazione breve, se non hanno cause ostative per l’applicazione del regime forfettario questa norma è un affare. Supponiamo ad esempio un contribuente che percepisce 30mila euro annuì di locazioni brevi, con la cedolare secca pagava imposta per 6.300 euro mentre nel regime forfettario per i primi cinque anni paga 1.290 euro (30mila x 86% x 5%).

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