Quando si cede un’unità immobiliare che ha beneficiato di agevolazioni fiscali come il Superbonus 110%, è fondamentale comprendere come calcolare la plusvalenza ai fini fiscali.
Il nuovo articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir stabilisce che la cessione di un’unità immobiliare non genera una plusvalenza tassata se l’unità non è stata direttamente interessata da interventi agevolati con il Superbonus, anche se il condominio ha beneficiato di tali agevolazioni per le parti comuni.
Per le cessioni di immobili che non sono l’abitazione principale del cedente, i bonus edili non influenzano il costo di acquisto o costruzione ai fini del calcolo della plusvalenza. Questo significa che le detrazioni fiscali ottenute non riducono il costo di acquisto registrato, che serve da base per il calcolo della plusvalenza.
Base di Calcolo: La plusvalenza viene calcolata come la differenza tra il corrispettivo ricevuto dalla vendita e il costo di acquisto o costruzione dell’immobile, aumentato di eventuali costi inerenti, come le spese incrementative. Queste ultime includono interventi che aumentano il valore dell’immobile, ma non le spese per manutenzione ordinaria.
Spese Incrementative: Le spese legate agli interventi di sisma bonus o ecobonus, che non sono di normale gestione, sono considerate incrementative e possono essere incluse nel calcolo della plusvalenza. Questo vale anche se i lavori sono stati completati meno di cinque anni prima della vendita.
Dal 2024, se un immobile beneficiario del Superbonus viene venduto entro dieci anni dalla conclusione degli interventi, la plusvalenza risultante è sempre considerata reddito diverso e quindi tassata, indipendentemente dalla durata della proprietà oltre i cinque anni. Ciò include anche gli immobili non acquisiti per successione e che non sono stati usati come abitazione principale per la maggior parte del tempo.
Le plusvalenze non sono tassate se l’immobile è stato:
– Acquisito per successione.
– Utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del tempo dall’acquisto alla vendita.
Le plusvalenze derivanti da cessioni di immobili beneficiari del Superbonus sono tassate come redditi diversi. Esiste la possibilità di applicare un’imposta sostitutiva del 26% sulle plusvalenze, su richiesta del venditore e con l’assistenza del notaio al momento della cessione.
È cruciale mantenere una documentazione accurata degli interventi eseguiti e delle spese sostenute, in quanto influenzano direttamente il calcolo della plusvalenza e le relative implicazioni fiscali.