Il trattamento IVA degli affitti brevi continua a rappresentare uno degli snodi più complessi della fiscalità immobiliare, soprattutto per i soggetti che, per scelta o per obbligo, esercitano l’attività in forma imprenditoriale. Il legislatore non ha introdotto una disciplina IVA specifica per le locazioni brevi, costringendo operatori e professionisti a muoversi all’interno delle regole generali del decreto IVA, con il risultato di un regime applicabile variabile tra esenzione e imponibilità.

Il primo passaggio obbligato riguarda infatti la verifica dell’eventuale accesso al regime forfettario. In presenza dei requisiti previsti dalla legge, l’uscita dall’IVA rende irrilevante il problema dell’aliquota applicabile ai canoni. In assenza di tale regime agevolato, occorre invece individuare correttamente la natura dell’operazione ai fini IVA, con conseguenze dirette sulla fatturazione e sulla detrazione dell’imposta sugli acquisti.

Il regime di esenzione per le locazioni abitative

La regola generale è rappresentata dall’esenzione IVA prevista dall’articolo 10, comma 1, n. 8‑bis, del D.P.R. n. 633 del 1972 per le locazioni di immobili ad uso abitativo. L’esenzione opera indipendentemente dalla durata del contratto e si applica anche quando l’attività è esercitata in forma imprenditoriale, purché la prestazione si risolva nella mera concessione in godimento dell’immobile.

La norma consente l’opzione per l’imponibilità, con applicazione dell’aliquota ridotta del 10 per cento, ma solo in presenza di condizioni stringenti. L’opzione è infatti ammessa esclusivamente quando il locatore è anche il soggetto che ha costruito l’immobile o che ha effettuato interventi di ristrutturazione “pesante”, secondo la nozione elaborata dalla prassi amministrativa e dalla giurisprudenza.

L’esenzione, tuttavia, non è neutrale dal punto di vista finanziario. In presenza di operazioni esclusivamente esenti, l’IVA assolta sugli acquisti diventa integralmente indetraibile. Se invece il soggetto esercita attività miste, con operazioni imponibili ed esenti, si rende necessario applicare il meccanismo del pro rata di detrazione, con effetti spesso penalizzanti sulla gestione dei costi.

L’aliquota del 10% e il richiamo alle prestazioni alberghiere

Il regime di imponibilità al 10 per cento trova fondamento nel n. 120 della Tabella A, parte III, allegata al decreto IVA, che assoggetta a tale aliquota le prestazioni rese ai clienti alloggiati nelle strutture ricettive. La norma, però, non menziona espressamente le locazioni brevi, limitandosi a richiamare le prestazioni di tipo alberghiero.

Su questo punto, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta più volte, chiarendo che l’aliquota agevolata è applicabile solo quando l’immobile è destinato, secondo la normativa regionale di settore, a un’attività turistico‑ricettiva vera e propria. In assenza di tale qualificazione formale, la locazione resta nell’alveo dell’esenzione, anche se svolta con modalità organizzate e continuative.

Questo orientamento, cristallizzato in risoluzioni risalenti nel tempo, si scontra oggi con l’evoluzione del mercato degli affitti brevi, che ha assunto dimensioni economiche tali da rendere sempre più sottile il confine tra locazione e attività ricettiva.

Il ruolo dei servizi resi all’ospite

Un elemento centrale nella qualificazione dell’operazione è rappresentato dai servizi offerti all’ospite. Secondo la giurisprudenza di legittimità, l’attività alberghiera si caratterizza per la fornitura di un insieme strutturato di servizi, idonei a qualificare la prestazione come complessa e non riducibile alla mera messa a disposizione dell’immobile.

La Corte di cassazione ha chiarito che la presenza di servizi meramente accessori alla fruizione dell’abitazione, come il wi‑fi, l’aria condizionata o il cambio della biancheria limitato all’inizio del soggiorno, non è sufficiente a trasformare la locazione in attività alberghiera. In tali ipotesi, la prestazione resta fiscalmente qualificata come locazione abitativa, con conseguente applicazione dell’esenzione.

Sul piano operativo, tuttavia, la distinzione appare sempre più sfumata, soprattutto in un contesto in cui le normative regionali impongono agli affitti brevi numerosi adempimenti tipici delle strutture ricettive, come il CIN, l’imposta di soggiorno e gli obblighi di comunicazione degli alloggiati.

La giurisprudenza europea e il principio di neutralità IVA

Un possibile punto di svolta interpretativo è rappresentato dalla giurisprudenza della Corte di giustizia dell’Unione europea, che ha più volte richiamato il principio di neutralità dell’IVA. In particolare, la sentenza n. 126 del 2024, causa C‑733/22, ha posto l’accento sulla necessità di evitare trattamenti fiscali differenziati per prestazioni che, pur formalmente diverse, si trovano in concorrenza diretta e soddisfano le medesime esigenze del mercato.

Applicando tali principi al settore turistico, si apre il dibattito sulla coerenza dell’attuale interpretazione del n. 120 del decreto IVA, che limita l’aliquota del 10 per cento alle sole strutture ricettive in senso stretto. La pronuncia europea suggerisce una lettura più sostanzialistica della norma, orientata alla reale natura economica della prestazione piuttosto che alla sua qualificazione formale.

Prospettive di evoluzione e implicazioni operative

Alla luce del quadro normativo e giurisprudenziale, non può escludersi che in futuro si affermi un’interpretazione estensiva dell’aliquota agevolata, applicabile anche alle locazioni brevi svolte in forma imprenditoriale e dotate dei requisiti richiesti dalla normativa amministrativa. Una simile evoluzione consentirebbe una maggiore coerenza tra disciplina fiscale e realtà economica del turismo, riducendo le distorsioni concorrenziali tra operatori.

In attesa di un intervento chiarificatore del legislatore o dell’amministrazione finanziaria, la gestione dell’IVA sugli affitti brevi richiede un’analisi puntuale delle caratteristiche dell’attività svolta, dei servizi offerti e dell’inquadramento regionale dell’immobile. Una valutazione preventiva corretta consente di evitare errori di fatturazione e contestazioni in sede di controllo.