Gli interessi sui mutui rinegoziati o oggetto di surroga dal 2025 rischiano di entrare nel nuovo tetto complessivo alle detrazioni previsto per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro.

È questa la posizione confermata dall’Agenzia delle Entrate nella guida “Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026”, in linea con le istruzioni dichiarative. Secondo l’Agenzia, in caso di accollo, subentro, rinegoziazione o surroga, la data da considerare sarebbe quella dell’atto di accollo, subentro, rinegoziazione o surroga.

Il punto è delicato perché l’articolo 16-ter del TUIR, introdotto dalla legge di bilancio 2025, salva dai nuovi limiti gli interessi pagati su mutui contratti fino al 31 dicembre 2024. Se però una rinegoziazione o una surroga effettuata nel 2025 viene trattata come un nuovo mutuo, gli interessi possono rientrare nel nuovo plafond.

La lettura è restrittiva e può penalizzare i contribuenti che hanno semplicemente modificato le condizioni del mutuo o cambiato banca, senza cambiare debitore e senza stipulare un finanziamento sostanzialmente nuovo.

Risposta breve

Dal 2025 i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro devono rispettare un tetto massimo complessivo per molte spese detraibili, secondo l’articolo 16-ter del TUIR.

Gli interessi sui mutui contratti fino al 31 dicembre 2024 sono salvaguardati e non dovrebbero essere assoggettati ai nuovi limiti.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, però, se il mutuo viene rinegoziato o surrogato dal 1° gennaio 2025, la data rilevante diventa quella della rinegoziazione o surroga. Questo può far rientrare gli interessi nel nuovo tetto.

La posizione è discutibile per rinegoziazione e surroga, perché l’articolo 120-quater del Testo unico bancario stabilisce che tali operazioni non comportano il venir meno dei benefici fiscali.

In sintesi

Il nuovo limite alle detrazioni non riguarda tutti i contribuenti, ma solo quelli con reddito complessivo superiore a 75.000 euro.

La regola introduce un plafond complessivo di spese detraibili, modulato in base al reddito e al numero di figli fiscalmente a carico. Dentro quel plafond possono rientrare diverse spese: interessi passivi, premi assicurativi, spese edilizie e altri oneri detraibili, salvo esclusioni specifiche.

Per evitare effetti retroattivi eccessivi, il legislatore ha previsto una salvaguardia per alcune spese derivanti da contratti stipulati entro il 31 dicembre 2024, tra cui mutui e prestiti.

Il problema nasce quando un mutuo anteriore al 2025 viene rinegoziato o trasferito a un’altra banca tramite surroga. Per l’Agenzia, la data da considerare diventa quella della nuova operazione. Per il Testo unico bancario, invece, rinegoziazione e surroga non dovrebbero far perdere i benefici fiscali collegati al mutuo originario.

Il nuovo articolo 16-ter del TUIR

L’articolo 16-ter del TUIR, introdotto dalla legge 30 dicembre 2024, n. 207, ha previsto un riordino delle detrazioni per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro.

Il meccanismo è costruito su un importo base, ridotto o modulato in funzione del reddito complessivo e della presenza di figli fiscalmente a carico. L’obiettivo è limitare l’ammontare massimo degli oneri e delle spese che possono generare detrazione.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 6/E del 29 maggio 2025 ha chiarito il funzionamento del nuovo tetto, precisando che si tratta di un limite complessivo e non di una riduzione separata per ciascuna singola spesa.

In pratica, il contribuente deve verificare il totale delle spese detraibili soggette al plafond. Se il totale supera il limite, una parte degli oneri resta fuori dal calcolo della detrazione.

La salvaguardia per mutui e contratti stipulati entro il 2024

La disciplina prevede una tutela per le spese collegate a contratti già in essere prima dell’entrata in vigore del nuovo limite.

Per i mutui e prestiti contratti fino al 31 dicembre 2024, gli interessi passivi dovrebbero restare fuori dal nuovo tetto, continuando a seguire le regole ordinarie di detrazione.

La ratio è comprensibile. Il contribuente ha assunto un impegno pluriennale prima dell’introduzione del nuovo limite. Applicare il plafond a contratti già stipulati avrebbe prodotto un effetto penalizzante su scelte economiche già compiute.

La stessa logica vale per altre spese pluriennali o contratti di durata, come alcune polizze assicurative stipulate prima del 2025.

Il problema, però, è stabilire cosa accade quando quel mutuo pre-2025 viene modificato dopo il 31 dicembre 2024.

La posizione dell’Agenzia delle Entrate

Secondo l’Agenzia delle Entrate, in caso di accollo, subentro, rinegoziazione o surroga, la data rilevante del contratto di mutuo è quella dell’atto di accollo, subentro, rinegoziazione o surroga.

Questa impostazione viene confermata nella guida “Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026” e si riflette anche nelle logiche della dichiarazione precompilata.

La conseguenza pratica è pesante.

Un contribuente che ha stipulato un mutuo nel 2023, quindi prima dell’entrata in vigore del nuovo articolo 16-ter, potrebbe perdere la piena salvaguardia se nel 2025 rinegozia il tasso con la stessa banca o trasferisce il mutuo a un’altra banca con surroga.

Per l’Agenzia, l’operazione fa assumere rilievo alla data del 2025. Gli interessi possono quindi essere assoggettati al nuovo tetto, se il contribuente supera i 75.000 euro di reddito complessivo.

Accollo e subentro sono diversi da surroga e rinegoziazione

Il punto critico della posizione dell’Agenzia è che tratta in modo unitario operazioni giuridicamente diverse.

Accollo e subentro comportano, in varie forme, il coinvolgimento di un soggetto diverso rispetto al debitore originario.

L’accollo è disciplinato dall’articolo 1273 del Codice civile. Un terzo assume il debito del mutuatario originario. Può trattarsi di accollo interno o esterno, cumulativo o liberatorio, a seconda degli effetti verso la banca e della permanenza o meno della responsabilità del debitore originario.

Il subentro, pur non essendo sempre un termine tecnico autonomo, indica situazioni in cui un nuovo soggetto entra nel rapporto di mutuo, ad esempio per effetto di acquisto dell’immobile, successione o altri meccanismi negoziali o legali.

In questi casi è comprensibile che, per il nuovo soggetto, la data rilevante possa essere quella in cui diventa debitore.

Diverso è il discorso per surroga e rinegoziazione.

Rinegoziazione: cambia il contratto, non il debitore

La rinegoziazione consiste nella modifica di alcune condizioni del mutuo già in essere.

Può riguardare il tasso, la durata, il piano di ammortamento o altre condizioni economiche. Il mutuatario resta lo stesso. La banca resta la stessa. Il rapporto contrattuale non viene sostituito da un nuovo rapporto, ma modificato.

L’articolo 120-quater del Testo unico bancario definisce la rinegoziazione come la possibilità di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto in essere.

La formula è importante: contratto in essere. Non nuovo contratto.

Per questo, trattare la rinegoziazione del 2025 come stipula di un nuovo mutuo può entrare in tensione con la disciplina bancaria. Se il contratto resta quello originario, la data fiscalmente rilevante dovrebbe restare quella del mutuo iniziale, almeno quando non cambia il debitore e non viene erogato nuovo capitale oltre il debito residuo.

Surroga: cambia la banca, non il mutuatario

Anche la surroga ha una struttura diversa dal nuovo mutuo ordinario.

Con la surrogazione, il debitore trasferisce il mutuo a un’altra banca, che subentra nella posizione del finanziatore originario. Il mutuatario resta lo stesso. L’operazione serve a ottenere condizioni migliori, senza costi e senza perdere le garanzie collegate al finanziamento.

L’articolo 120-quater del Testo unico bancario prevede che la surrogazione comporti il trasferimento del contratto alle condizioni stipulate tra il cliente e l’intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri.

Anche qui il dato è chiaro: si parla di trasferimento del contratto, non di perdita automatica della storia fiscale del mutuo originario.

La banca cambia. Il debitore no. La finalità resta quella del mutuo originario. Le garanzie si trasferiscono.

La norma bancaria salva i benefici fiscali

Il passaggio più rilevante è l’articolo 120-quater, comma 8, del Testo unico bancario.

La norma stabilisce che la surrogazione per volontà del debitore e la rinegoziazione non comportano il venir meno dei benefici fiscali.

Questa disposizione nasce proprio per evitare che il contribuente rinunci a rinegoziare o surrogare il mutuo per timore di perdere vantaggi fiscali collegati al finanziamento originario.

La portabilità dei mutui è stata introdotta per favorire la concorrenza bancaria e consentire ai clienti di ottenere condizioni migliori. Se ogni rinegoziazione o surroga fosse trattata come nuovo mutuo ai fini del tetto delle detrazioni, il contribuente potrebbe essere disincentivato a usare uno strumento previsto dalla legge.

È qui che la posizione dell’Agenzia diventa più fragile.

Perché la questione interessa soprattutto i redditi sopra 75.000 euro

Il tema non riguarda tutti i contribuenti allo stesso modo.

Chi ha reddito complessivo non superiore a 75.000 euro non subisce il nuovo tetto dell’articolo 16-ter del TUIR. Per questi contribuenti, la rinegoziazione o surroga può avere effetti dichiarativi ordinari, ma non produce il problema del plafond complessivo.

Il rischio nasce per chi supera i 75.000 euro. In questi casi, far entrare gli interessi del mutuo nel nuovo tetto significa comprimere la capacità di detrarre altri oneri.

Si pensi a un contribuente con mutuo prima casa stipulato nel 2023, rinegoziato nel 2025 per abbassare il tasso. Se gli interessi restano collegati al mutuo originario, sono salvaguardati. Se invece la rinegoziazione viene considerata nuovo contratto, quegli interessi entrano nel plafond e competono con altre detrazioni.

Il risultato è una possibile perdita fiscale derivante da un’operazione fatta solo per ridurre il costo del debito.

Cosa fare in dichiarazione

In sede di dichiarazione dei redditi, il contribuente deve verificare con attenzione i dati presenti nella precompilata e nella certificazione degli interessi trasmessa dalla banca.

La presenza di una surroga o di una rinegoziazione può determinare segnalazioni o dati non utilizzati automaticamente, richiedendo l’intervento del contribuente o dell’intermediario.

Prima di confermare la dichiarazione, occorre ricostruire la data del mutuo originario, la natura dell’operazione effettuata nel 2025, la permanenza dello stesso mutuatario, la finalità del mutuo, l’importo residuo e gli interessi pagati.

È importante distinguere i casi in cui vi è effettivamente un nuovo mutuo, magari con nuova liquidità o diverso soggetto debitore, dai casi in cui vi è solo surroga o rinegoziazione del rapporto originario.

La documentazione deve essere conservata: contratto originario, atto di surroga o rinegoziazione, certificazione bancaria degli interessi, piano di ammortamento e documentazione relativa all’immobile.

Il rischio contenzioso

La posizione dell’Agenzia delle Entrate è chiara sul piano operativo, ma non chiude il tema sul piano giuridico.

Il contrasto con l’articolo 120-quater del Testo unico bancario può generare contenzioso, soprattutto nei casi in cui il contribuente dimostri che la rinegoziazione o la surroga non hanno modificato il debitore e non hanno dato luogo a un nuovo finanziamento sostanziale.

In materia di agevolazioni fiscali, la Corte di Cassazione richiede il rispetto rigoroso dei presupposti normativi. Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 18574 del 2016, hanno ribadito il principio di stretta interpretazione delle norme agevolative.

Questo principio, però, non consente di ignorare una disposizione espressa del Testo unico bancario che preserva i benefici fiscali in caso di surroga e rinegoziazione. La questione, quindi, non è estendere un’agevolazione oltre la norma, ma capire se l’operazione del 2025 faccia davvero venir meno la natura originaria del mutuo.

Errori da evitare

Il primo errore è confermare la dichiarazione precompilata senza verificare come sono stati trattati gli interessi del mutuo dopo una rinegoziazione o surroga.

Il secondo errore è confondere surroga e rinegoziazione con accollo o subentro. Nel primo caso resta lo stesso mutuatario; nel secondo può cambiare il soggetto debitore.

Il terzo errore è non conservare la documentazione del mutuo originario. La data del contratto iniziale è il punto centrale della salvaguardia.

Il quarto errore è ragionare solo sul risparmio bancario. Prima di rinegoziare o surrogare un mutuo dal 2025, un contribuente con reddito sopra 75.000 euro dovrebbe valutare anche l’impatto fiscale.

Il quinto errore è non distinguere i casi in cui la surroga resta nei limiti del debito residuo da quelli in cui l’operazione comporta nuova finanza o finalità ulteriori.

CTA interna

I contribuenti che hanno rinegoziato o surrogato un mutuo dal 2025 e hanno redditi superiori a 75.000 euro dovrebbero verificare il trattamento degli interessi prima di inviare la dichiarazione.

Prima di confermare il 730 o il modello Redditi, conviene controllare contratto originario, atto di surroga o rinegoziazione, certificazione bancaria, dati della precompilata e applicazione del nuovo tetto dell’articolo 16-ter del TUIR.

Prima di accettare il dato proposto, sentiamoci. È il momento in cui possiamo ancora verificare se gli interessi devono rientrare nel plafond o se esistono elementi per sostenere la salvaguardia del mutuo originario.

Conclusioni

La questione degli interessi sui mutui rinegoziati o surrogati dal 2025 è uno dei punti più delicati del nuovo tetto alle detrazioni.

L’Agenzia delle Entrate considera rilevante la data della rinegoziazione o della surroga. Questa lettura può far rientrare nel plafond dell’articolo 16-ter del TUIR anche interessi riferiti a mutui originariamente stipulati entro il 31 dicembre 2024.

La posizione è penalizzante e discutibile per surroga e rinegoziazione, perché l’articolo 120-quater del Testo unico bancario stabilisce che tali operazioni non comportano il venir meno dei benefici fiscali.

Per i contribuenti interessati, la regola pratica è una: non dare per scontato il dato della precompilata. Se il mutuo è stato rinegoziato o surrogato dal 2025, serve una verifica puntuale prima dell’invio della dichiarazione.