Il tema della presunzione di imprenditorialità negli affitti brevi continua a generare incertezza applicativa e contenzioso, soprattutto dopo gli interventi normativi degli ultimi anni e le più recenti pronunce giurisprudenziali. La disciplina di riferimento è contenuta nell’articolo 1, comma 595, della legge n. 178 del 2020, che ha introdotto una presunzione legale di esercizio di attività d’impresa in caso di destinazione alla locazione breve di più unità immobiliari.

La norma ha individuato una soglia quantitativa, fissata fino al 31 dicembre 2025 in quattro appartamenti e ridotta a due appartamenti dal 1° gennaio 2026, oltre la quale l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale. Tale presunzione ha orientato, negli anni, il comportamento dei contribuenti, i quali hanno fatto affidamento sul mancato superamento delle soglie per qualificare l’attività come gestione privata del patrimonio immobiliare.

La sentenza della Corte di giustizia di Firenze n. 148/2026

Un significativo cambio di prospettiva emerge dalla sentenza n. 148/2026 della Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze, pronunciata il 2 marzo 2026, seppur non ancora ufficialmente pubblicata. La decisione affronta un caso particolarmente rilevante, poiché afferma che la locazione breve può costituire attività d’impresa anche al di sotto della soglia legale degli appartamenti, qualora ricorrano specifici elementi sintomatici di organizzazione imprenditoriale.

Il giudizio prende le mosse da una verifica della Guardia di finanza relativa agli anni dal 2017 al 2023, nei confronti di un contribuente che concedeva in locazione breve quattro appartamenti. A seguito del controllo, l’Agenzia delle Entrate contestava l’omessa dichiarazione del reddito d’impresa, ritenendo che l’attività svolta non potesse essere qualificata come mera locazione privata.

Numero di prenotazioni e continuità dell’attività

Uno degli aspetti centrali valorizzati dalla sentenza riguarda il numero elevato di prenotazioni e la stabilità nel tempo dell’attività di affitto breve. Secondo i giudici fiorentini, la continuità delle locazioni, il frequente ricambio degli ospiti e la sistematicità dell’attività costituiscono indizi rilevanti ai fini della qualificazione imprenditoriale, anche in assenza di servizi accessori tipici delle strutture ricettive.

In questa prospettiva, il dato quantitativo degli immobili non assume valore dirimente, ma rappresenta solo uno degli elementi valutabili. Ciò che rileva è l’effettiva modalità di svolgimento dell’attività, che può rivelare un’organizzazione stabile e non occasionale, tipica dell’impresa ai sensi dell’articolo 55 del Dpr. 917/1986.

Presenza sulle piattaforme digitali e organizzazione dei mezzi

La Corte ha attribuito particolare importanza anche alla presenza sistematica degli immobili sulle principali Ota, come le piattaforme di intermediazione online, ritenendo tale elemento sintomatico di una strategia commerciale strutturata. L’utilizzo continuativo dei canali digitali per intercettare la clientela, unitamente alla gestione dei flussi di prenotazioni, è stato considerato indice di professionalità e organizzazione.

Ulteriore elemento valorizzato è stata l’organizzazione della forza lavoro, necessaria per gestire il continuo avvicendamento degli ospiti, le attività di pulizia e la gestione logistica degli immobili. Anche in assenza di dipendenti formalmente assunti, il coordinamento di tali attività è stato ritenuto compatibile con una struttura imprenditoriale di fatto.

Entità degli introiti e assenza di altri redditi

Un altro profilo determinante riguarda l’entità degli introiti percepiti dal contribuente, che dichiarava esclusivamente redditi derivanti dalla locazione breve. Secondo il giudice, la rilevanza economica dell’attività e la sua esclusività rispetto ad altre fonti di reddito rafforzano la qualificazione imprenditoriale, evidenziando come la locazione breve rappresentasse l’attività principale del soggetto verificato.

Questo passaggio è particolarmente delicato, poiché introduce un criterio valutativo che prescinde completamente dal numero degli immobili e si concentra sulla sostanza economica dell’attività svolta.

Cedolare secca e reddito d’impresa: tassazioni alternative

La sentenza affronta anche il tema della cedolare secca applicata alle locazioni brevi. Nel caso esaminato, il contribuente aveva subito la ritenuta operata dalle piattaforme digitali, ma la Corte ha escluso la possibilità di scomputare tali somme dall’imposta accertata sul reddito d’impresa.

Secondo i giudici, la cedolare secca e la tassazione del reddito d’impresa costituiscono regimi alternativi e incompatibili, con la conseguenza che l’errata qualificazione iniziale dell’attività non consente alcuna compensazione automatica. Questo aspetto aumenta sensibilmente il rischio economico per i contribuenti che abbiano applicato, in buona fede, il regime della locazione privata.

Criticità e rischi di contenzioso

La pronuncia appare, per molti aspetti, discutibile e potenzialmente foriera di un aumento del contenzioso. I contribuenti hanno infatti fatto legittimo affidamento sulla presunzione legale introdotta dal legislatore, interpretandola sia in senso positivo sia in senso negativo. La possibilità che l’attività venga riqualificata come impresa anche sotto le soglie di legge rischia di minare la certezza del diritto.

Se, come sembra emergere dalla sentenza, tornano applicabili in modo pieno i principi generali dell’articolo 55 del Tuir, allora tali criteri dovrebbero operare sempre, anche in presenza di più di due appartamenti, consentendo al contribuente di fornire una prova contraria alla presunzione legale di imprenditorialità.

Implicazioni operative per i locatori

Alla luce di questo orientamento, chi opera nel settore degli affitti brevi deve prestare particolare attenzione non solo al numero degli immobili, ma anche al modello organizzativo adottato, alla frequenza delle prenotazioni, alla rilevanza economica degli introiti e alle modalità di promozione dell’attività. Una valutazione preventiva della corretta qualificazione fiscale può ridurre sensibilmente il rischio di accertamenti e sanzioni.