Il tema del valore del terreno edificabile in caso di permuta assume una rilevanza particolare nel contesto delle operazioni immobiliari che coinvolgono privati e imprese di costruzione. La permuta, soprattutto nella forma della permuta indiretta di terreno contro immobili da costruire, rappresenta una prassi diffusa nella valorizzazione delle aree edificabili. Tuttavia, sotto il profilo fiscale, tale operazione richiede un’attenta analisi, in quanto incide direttamente sulla determinazione della plusvalenza imponibile in capo al cedente privato.

Con l’entrata in vigore delle modifiche normative dal 2026, è opportuno distinguere con chiarezza tra gli effetti che interessano il comparto IVA e quelli che rilevano ai fini delle imposte sui redditi. Questa distinzione è essenziale per evitare sovrapposizioni interpretative e per individuare correttamente i criteri di determinazione del valore fiscalmente rilevante.

La permuta immobiliare tra IVA e imposte sui redditi

Dal punto di vista civilistico, la permuta è il contratto con cui ciascuna delle parti si obbliga a trasferire all’altra la proprietà di un bene in cambio di un bene diverso. Fiscalmente, l’operazione assume una doppia valenza: da un lato, rileva ai fini IVA quando coinvolge soggetti passivi; dall’altro, produce effetti reddituali, in particolare per il privato che aliena un terreno edificabile.

A decorrere dal 2026, il legislatore è intervenuto in modo significativo sulla disciplina IVA delle permute poste in essere da soggetti passivi. L’articolo 13, comma 2, lettera d), del Dpr 633/1972, come modificato dall’articolo 1, comma 138, della legge 199/2025, stabilisce che i beni oggetto di permuta non debbano più essere valutati in base al valore normale, bensì sulla base dei costi effettivi che hanno concorso a determinarli. Si tratta di una modifica di sistema che mira ad allineare la base imponibile IVA alla realtà economica dell’operazione.

Tuttavia, tale innovazione non produce effetti sul piano reddituale per quanto concerne la determinazione della plusvalenza in capo al privato cedente il terreno edificabile. Per questa fattispecie, continua a trovare applicazione la disciplina del Tuir, che mantiene criteri autonomi e distinti rispetto a quelli IVA.

Il riferimento normativo per la plusvalenza: articolo 68 del Tuir

Ai fini delle imposte sui redditi, l’alienazione di un terreno edificabile da parte di un privato è disciplinata dall’articolo 68, comma 2, del Tuir. La norma stabilisce che la plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il costo di acquisto del terreno, opportunamente determinato.

In particolare, il costo del terreno è costituito dal prezzo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente sostenuto successivamente e rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. La rivalutazione monetaria consente di neutralizzare, almeno in parte, l’effetto dell’inflazione sul valore storico del bene.

Questo criterio resta pienamente valido anche nel caso in cui l’alienazione avvenga non mediante una compravendita tradizionale, ma attraverso una permuta, inclusa la permuta indiretta con immobili da costruire.

Il costo del terreno: acquisto, successione e donazione

La determinazione del costo fiscalmente riconosciuto del terreno varia a seconda della modalità di acquisizione. In caso di acquisto a titolo oneroso, rileva il prezzo pagato, aumentato di tutti i costi inerenti, come spese notarili, imposte indirette e oneri accessori, rivalutati secondo l’indice Istat.

Se il terreno è stato acquisito per successione, il prezzo di acquisto è rappresentato dal valore dichiarato nella dichiarazione di successione o da quello successivamente definito e liquidato. A tale valore vanno aggiunte l’imposta di successione e gli eventuali costi successivi inerenti al bene.

Nel caso di donazione, il legislatore adotta un criterio di continuità: il costo di acquisto è quello sostenuto dal donante, aumentato dell’imposta sulle donazioni e di ogni altro costo successivo inerente. Questo meccanismo evita fenomeni di duplicazione o azzeramento del costo fiscale in capo al donatario.

Il corrispettivo nella permuta: il valore normale dei beni ricevuti

Uno degli aspetti più delicati riguarda l’individuazione del corrispettivo rilevante ai fini del calcolo della plusvalenza. Nella permuta, infatti, non vi è un prezzo in denaro, ma uno scambio di beni. Ai fini dell’articolo 68 del Tuir, il corrispettivo è rappresentato dal valore normale dei beni ricevuti in cambio del terreno.

Nel caso della permuta indiretta di terreno edificabile contro appartamenti da costruire, il valore normale delle unità immobiliari assume la funzione di corrispettivo “figurativo”, surrogando quello che sarebbe stato il prezzo in una compravendita ordinaria. Il riferimento è l’articolo 9, commi 2 e 3, del Tuir, che definisce il valore normale come il prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni della stessa specie o similari, in condizioni di libera concorrenza.

È su questo valore che va effettuato il confronto con il costo fiscalmente riconosciuto del terreno, al fine di determinare l’eventuale plusvalenza imponibile.

Il momento impositivo nella permuta immobiliare

Un ulteriore profilo di rilievo riguarda l’individuazione del periodo d’imposta in cui la plusvalenza deve essere tassata. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, nel caso di permuta di terreno contro immobili da costruire, la tassazione della plusvalenza avviene nel periodo in cui il cedente acquista la titolarità giuridica dei beni ricevuti in permuta.

La Cassazione, con la sentenza n. 14279 del 2006, ha affermato che la plusvalenza non si realizza al momento della stipula del contratto di permuta, ma quando il privato entra effettivamente nella proprietà degli immobili che costituiscono il corrispettivo. Questo principio conserva piena attualità anche nel quadro normativo vigente dal 2026 e impone una particolare attenzione nella pianificazione temporale dell’operazione.

L’irrilevanza delle novità IVA ai fini della plusvalenza

È importante ribadire che le modifiche introdotte dal 2026 in materia di IVA sulle permute non incidono sulla determinazione della plusvalenza ai fini delle imposte sui redditi. Il diverso criterio di valorizzazione dei beni, basato sui costi effettivi anziché sul valore normale, opera esclusivamente nell’ambito dell’imposta sul valore aggiunto e non modifica i parametri reddituali stabiliti dal Tuir.

Ne deriva che, anche nel nuovo contesto normativo, il valore del terreno edificabile in caso di permuta ai fini della plusvalenza continua a essere determinato secondo le regole tradizionali: costo storico rivalutato da un lato e valore normale dei beni ricevuti dall’altro.

Implicazioni operative per il contribuente

Dal punto di vista operativo, il contribuente che intende stipulare una permuta indiretta con un’impresa di costruzioni deve prestare particolare attenzione alla documentazione del costo del terreno e alla corretta valorizzazione degli immobili ricevuti. Errori o sottovalutazioni in questa fase possono determinare contestazioni in sede di controllo e una rideterminazione della plusvalenza imponibile.

È inoltre essenziale coordinare gli aspetti civilistici, fiscali e temporali dell’operazione, soprattutto quando la consegna degli immobili avviene in un momento successivo rispetto alla cessione del terreno.

Indicazioni operative e call to action

La determinazione del valore del terreno edificabile in caso di permuta richiede un’analisi integrata delle norme fiscali e della prassi giurisprudenziale, con particolare attenzione alle differenze tra disciplina IVA e disciplina reddituale. In vista di operazioni di permuta complesse, come quelle con immobili da costruire, è fondamentale impostare correttamente fin dall’origine il calcolo del costo fiscalmente riconosciuto e del corrispettivo rilevante.