Il residente fiscale italiano che concede in locazione un immobile situato in Francia deve dichiarare il reddito anche in Italia. La base imponibile italiana corrisponde, in linea generale, al reddito netto determinato secondo la normativa francese, quando l’immobile è assoggettato a imposizione sui redditi in Francia.
Nel caso di una locazione arredata soggetta al regime francese LMNP – Loueur en meublé non professionnel – possono quindi assumere rilievo anche le spese e gli ammortamenti riconosciuti dal sistema fiscale francese.
Non è però corretto concludere che tutte le imposte e gli oneri versati in Francia siano automaticamente recuperabili in Italia. Il credito previsto dall’articolo 165 del Tuir spetta soltanto per imposte estere sul reddito pagate a titolo definitivo, entro il limite dell’Irpef italiana corrispondente al medesimo reddito.
Restano inoltre autonomi gli obblighi relativi al monitoraggio fiscale e all’IVIE.
Risposta breve
Il reddito di un immobile francese locato da un residente italiano è tassabile:
- in Francia, perché l’immobile è situato nel territorio francese;
- in Italia, perché il proprietario o usufruttuario è fiscalmente residente in Italia.
Per evitare la doppia imposizione, l’Italia riconosce, in presenza delle condizioni previste, un credito per le imposte sui redditi pagate definitivamente in Francia.
Se il reddito è assoggettato a imposizione in Francia, nel quadro RL deve essere indicato l’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata secondo le regole francesi. Nel regime LMNP può quindi rilevare il risultato imponibile francese al netto delle deduzioni e degli ammortamenti fiscalmente ammessi.
Se il risultato imponibile francese è pari a zero, non vi sono normalmente imposte estere sul reddito da portare in detrazione. Occorre comunque conservare dichiarazione francese, prospetti LMNP e documentazione contabile.
Dove viene tassato il reddito immobiliare
L’articolo 6 della Convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Francia stabilisce che i redditi derivanti da beni immobili possono essere tassati nello Stato in cui gli immobili sono situati.
Il reddito dell’appartamento di Parigi può quindi essere assoggettato a imposizione in Francia.
La Convenzione non attribuisce tuttavia alla Francia una potestà impositiva esclusiva. Il contribuente residente in Italia è soggetto al principio della tassazione mondiale e deve dichiarare anche i redditi prodotti all’estero, salvo le esclusioni espressamente previste.
Lo stesso reddito può pertanto entrare nella base imponibile italiana. La doppia imposizione viene attenuata attraverso il credito per le imposte francesi riconosciuto dall’articolo 165 del Tuir e dalla Convenzione.
Il reddito netto previsto dall’articolo 70 del Tuir
L’articolo 70, comma 2, del Tuir disciplina i redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero.
Quando l’immobile è soggetto a imposizione nello Stato estero, il reddito concorre alla formazione del reddito complessivo italiano nell’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata in tale Stato per il corrispondente periodo d’imposta.
Per gli immobili locati in Francia, la base imponibile italiana non viene quindi necessariamente determinata applicando le regole previste per un immobile situato in Italia.
Assume rilievo il reddito fiscalmente determinato in Francia, al netto delle spese riconosciute dall’ordinamento francese, purché rappresenti effettivamente la base imponibile sottoposta al sistema delle imposte sui redditi francese.
Se i periodi d’imposta non coincidono, l’articolo 70 richiede di considerare il periodo estero che termina nel corso di quello italiano.
Come opera il regime LMNP
Il regime LMNP riguarda la locazione non professionale di immobili arredati. In Francia il relativo reddito è generalmente qualificato nella categoria dei Bénéfices industriels et commerciaux, anziché come ordinario reddito fondiario.
La determinazione può seguire regimi differenti. Nel regime reale assumono normalmente rilievo i ricavi conseguiti e i costi fiscalmente ammessi, tra i quali possono rientrare:
- spese condominiali a carico del locatore;
- assicurazioni;
- interessi sui finanziamenti;
- compensi di gestione;
- manutenzioni;
- imposte e oneri deducibili secondo la normativa francese;
- ammortamento del fabbricato, escluso il terreno;
- ammortamento degli arredi e delle attrezzature.
L’ammortamento può ridurre sensibilmente il risultato imponibile francese, anche fino ad azzerarlo, nei limiti e secondo le regole previste dalla legislazione locale.
Ai fini italiani non deve essere ricostruito un secondo ammortamento secondo i coefficienti nazionali. Il punto di partenza è il reddito netto risultante dalla corretta dichiarazione francese.
La formulazione delle istruzioni italiane
Le istruzioni al quadro RL del modello Redditi PF richiedono di indicare, per i fabbricati situati all’estero, l’ammontare netto assoggettato a imposta sui redditi nello Stato estero.
Le istruzioni hanno tuttavia utilizzato nel tempo formulazioni non sempre perfettamente coordinate. In alcuni passaggi si trova anche l’indicazione di riportare l’ammontare dichiarato nello Stato estero “senza alcuna deduzione di spese”.
Tale espressione non dovrebbe essere interpretata nel senso di ripartire dal canone lordo e aggiungere nuovamente i costi già riconosciuti nella determinazione dell’imponibile francese. Contrasterebbe con il criterio stabilito dall’articolo 70, comma 2, del Tuir, che richiama l’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero.
La soluzione più coerente consiste quindi nell’assumere il risultato imponibile determinato in Francia, senza effettuare in Italia ulteriori deduzioni autonome delle medesime spese.
La dichiarazione deve essere supportata dai prospetti fiscali francesi e dalla riconciliazione tra canoni percepiti, costi, ammortamenti e risultato dichiarato.
Imponibile francese nullo per effetto degli ammortamenti
Un tema particolarmente delicato si pone quando il regime LMNP determina un imponibile pari a zero.
La circostanza non significa che l’immobile sia estraneo al sistema tributario francese. Il reddito viene determinato secondo le regole locali, ma le deduzioni e gli ammortamenti ammessi possono azzerare la base imponibile.
In questa situazione occorre verificare:
- il regime LMNP effettivamente applicato;
- la corretta determinazione dell’ammortamento;
- l’eventuale presenza di quote non dedotte e riportabili;
- il risultato indicato nella dichiarazione francese;
- la qualificazione fiscale del reddito ai fini della Convenzione;
- le istruzioni del modello italiano riferite al periodo interessato.
Non è prudente limitarsi a riportare “zero” sulla base di una simulazione. Serve la dichiarazione francese definitiva o almeno un prospetto predisposto secondo le regole fiscali locali.
Quando spetta il credito per le imposte francesi
L’articolo 165 del Tuir riconosce un credito per le imposte pagate all’estero a titolo definitivo sui redditi che concorrono alla formazione del reddito complessivo italiano.
Il credito non coincide necessariamente con tutta l’imposta versata in Francia. È soggetto al limite della quota di imposta italiana riferibile al reddito estero.
In termini semplificati, il credito utilizzabile non può superare il minore tra:
- l’imposta francese definitiva riferibile al reddito immobiliare;
- la quota di Irpef italiana corrispondente al rapporto tra reddito estero e reddito complessivo.
Se il regime LMNP azzera l’imponibile e non è dovuta alcuna imposta francese sul reddito, non esiste un’imposta estera da recuperare.
Se l’imposta francese è superiore al limite italiano, l’eccedenza non può essere automaticamente detratta dall’Irpef.
Quali imposte possono essere recuperate
Non tutti i tributi e gli oneri collegati all’immobile danno diritto al credito.
| Somma pagata in Francia | Trattamento italiano ordinario |
|---|---|
| Imposta francese sul reddito | Potenzialmente detraibile ex articolo 165 |
| Taxe foncière | Non è, di regola, credito per imposte sui redditi |
| CFE collegata all’attività LMNP | Da valutare; non automaticamente detraibile |
| Utenze e spese condominiali | Costi del regime francese, non credito d’imposta |
| Contributi o prelievi sociali | Da verificare in base a natura e Convenzione |
| Interessi e sanzioni | Non riconoscibili come credito per imposta estera |
| Acconti non ancora definitivi | Credito rinviato fino alla definitività |
La verifica deve essere svolta tributo per tributo. Il nome attribuito in Francia non è decisivo: occorre stabilire se si tratti sostanzialmente di un’imposta sul reddito coperta dall’articolo 165 e dalla Convenzione.
Il requisito della definitività
Per ottenere il credito, l’imposta estera deve essere pagata a titolo definitivo.
Non sono normalmente utilizzabili imposte:
- ancora contestabili o rimborsabili;
- versate come acconto e non ancora liquidate definitivamente;
- successivamente restituite dall’Amministrazione francese;
- non riferibili allo stesso reddito dichiarato in Italia;
- pagate da un soggetto diverso dal contribuente italiano.
La definitività deve sussistere entro il termine previsto per la presentazione della dichiarazione relativa al periodo nel quale si richiede il credito, fermo restando il coordinamento previsto dall’articolo 165 in caso di pagamento successivo.
La documentazione francese deve consentire di individuare anno, reddito, imposta liquidata e importo effettivamente versato.
Il ruolo dell’usufruttuario
In presenza di usufrutto, il reddito dell’immobile spetta fiscalmente all’usufruttuario, che dispone del diritto di utilizzare il bene e percepirne i frutti.
Se l’usufruttuario residente in Italia concede in locazione l’appartamento di Parigi, sarà quindi normalmente lui a dichiarare il reddito nel quadro RL e ad assolvere gli obblighi connessi al possesso del diritto reale.
La figlia nuda proprietaria non dichiara il canone soltanto perché titolare della nuda proprietà, salvo che la struttura contrattuale o la titolarità effettiva dei redditi presenti caratteristiche differenti.
Anche ai fini del monitoraggio fiscale e dell’IVIE occorre individuare il titolare del diritto reale rilevante. L’usufrutto rappresenta una posizione soggetta agli obblighi del quadro RW secondo le regole applicabili.
Quadro RW e IVIE restano autonomi
La dichiarazione del reddito nel quadro RL non sostituisce il quadro RW.
Il contribuente residente deve continuare a indicare il diritto sull’immobile ai fini:
- del monitoraggio fiscale;
- della liquidazione dell’IVIE;
- dell’individuazione del valore imponibile;
- del periodo e della percentuale di possesso.
Per gli immobili situati in Paesi dell’Unione europea, la base IVIE è determinata applicando le regole previste dall’articolo 19 del Dl 201/2011. Occorre verificare il valore catastale francese utilizzabile o, in mancanza, il costo risultante dall’atto o il valore di mercato secondo i criteri applicabili.
Dall’IVIE può essere detratta, nei limiti dell’imposta italiana, l’eventuale imposta patrimoniale versata in Francia sullo stesso immobile. Tale credito è distinto da quello previsto dall’articolo 165 per le imposte sui redditi.
Non devono quindi essere confusi:
- il credito contro l’Irpef per le imposte francesi sul reddito;
- il credito contro l’IVIE per eventuali imposte patrimoniali estere.
La conversione degli importi in euro
Quando dichiarazioni e pagamenti sono già espressi in euro, come nel caso della Francia, non si pone un problema di cambio valutario.
Resta però necessario coordinare correttamente il periodo d’imposta e riconciliare:
- canoni effettivamente percepiti;
- risultato fiscale francese;
- imposte definitivamente versate;
- importi riportati nella dichiarazione italiana.
Eventuali differenze tra periodo di maturazione, incasso e imposizione devono essere esaminate sulla base delle regole francesi e dell’articolo 70 del Tuir.
La documentazione da conservare
| Documento | Finalità |
|---|---|
| Atto di acquisto e costituzione dell’usufrutto | Prova della titolarità |
| Contratto di locazione | Durata, canone e condizioni |
| Dichiarazione fiscale francese | Individuazione del reddito imponibile |
| Prospetti LMNP | Ricostruzione di costi e ammortamenti |
| Ricevute dei canoni | Verifica dei ricavi |
| Fatture e documenti di spesa | Supporto delle deduzioni francesi |
| Prospetto degli ammortamenti | Verifica del risultato netto |
| Avvisi e quietanze fiscali | Prova delle imposte pagate |
| Quadro RW degli anni precedenti | Continuità del monitoraggio |
| Prospetto del credito d’imposta | Calcolo del limite italiano |
La documentazione dovrebbe essere conservata anche in traduzione o accompagnata da un prospetto esplicativo, soprattutto quando le denominazioni fiscali francesi non hanno un equivalente immediato nel sistema italiano.
Keys & Insights
| Punto chiave | Conseguenza operativa |
|---|---|
| L’immobile è tassabile in Francia | Rileva lo Stato in cui è situato |
| Il residente dichiara anche in Italia | Si applica la tassazione mondiale |
| Rileva il reddito netto estero | Si parte dalla determinazione fiscale francese |
| Gli ammortamenti LMNP possono incidere | Devono risultare dalla dichiarazione francese |
| Non si deducono nuovamente i costi in Italia | Va evitata una doppia deduzione |
| Il credito riguarda imposte definitive | Non ogni tributo francese è recuperabile |
| Il credito è soggetto a un limite | Non può superare l’Irpef italiana sul reddito estero |
| L’usufruttuario dichiara il reddito | La nuda proprietà non attribuisce i canoni |
| Quadro RL e quadro RW sono autonomi | Reddito, monitoraggio e IVIE vanno coordinati |
In sintesi
Il reddito dell’immobile situato in Francia e concesso in locazione da un residente italiano deve essere dichiarato anche in Italia.
Quando la Francia assoggetta il reddito a imposizione, l’articolo 70 del Tuir consente di assumere l’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata secondo le regole francesi. Nel regime LMNP possono quindi rilevare costi e ammortamenti riconosciuti localmente.
Il credito italiano spetta soltanto per le imposte francesi sul reddito pagate a titolo definitivo e nei limiti dell’Irpef riferibile allo stesso reddito. La taxe foncière, la CFE e gli altri prelievi non devono essere inclusi automaticamente nel credito.
Prima di presentare la dichiarazione italiana, è opportuno far verificare allo Studio la dichiarazione LMNP, il prospetto degli ammortamenti, le imposte francesi definitive e il coordinamento tra quadro RL, credito d’imposta, quadro RW e IVIE.
