Il nuovo superbonus del 110% è diventato pienamente operativo. La norma fissa gli interventi “trainanti o principali” che consentono – a determinate condizioni – la detrazione del 110%: antisismici, di isolamento termico degli involucri, di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni degli edifici in condominio, sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari.
Se «eseguiti congiuntamente ad almeno uno» di questi interventi, possono avere il 110% anche alcuni lavori “trainati”:
- di efficientamento energetico,
- installazione di impianti fotovoltaici e di sistemi di accumulo,
- infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.
Questi interventi devono essere realizzati su:
- parti comuni di edifici residenziali in condominio (lavori trainanti e trainati);
- edifici residenziali unifamiliari e pertinenze (trainanti e trainati);
- unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (trainanti e trainati);
- singole unità immobiliari residenziali e pertinenze all’interno di edifici condominiali (solo lavori trainati); ci si riferisce ai lavori eseguiti in appartamento, dove il singolo inquilino può sfruttare il superbonus in casa – ad esempio, per cambiare le finestre e gli infissi con altri più efficienti – solo se il condominio esegue con il 110% un cappotto termico su tutto l’edificio o sostituisce l’impianto di riscaldamento centralizzato: esegue, cioè, un’opera trainante.
Parlando delle singole unità abitative, ci sono altre precisazioni da fare. A partire dalla definizione di edificio “unifamiliare” dettata dal Mise: «Un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare». Se “funzionalmente indipendente” significa «dotato di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento dì proprietà esclusiva (ad uso/ autonomo esclusivo)», la presenza di un “accesso autonomo dall’esterno” presuppone – sempre secondo il ministero – «che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cottile o giardino di proprietà esclusiva». Per le abitazioni unifamiliari e le villette a schiera (singole unità in edifici plurifamiliari), con la conversione in legge del Dl 34/20 è stata eliminata la condizione di essere “abitazione principale”, così aprendo a tutte le seconde case. Ma l’ecobonus al 110% viene comunque limitato a due unità immobiliari, «fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio». Niente superbonus per i lavori sulle parti comuni delle bifamiliari di proprietà dello stesso soggetto o in comproprietà di due coniugi.
Le agevolazioni si applicano, dallo scorso 1° luglio al 31 dicembre 2021, a prescindere dalla data di stipula del contratto e dell’inizio dei lavori, anche alle seconde case (nel limite di due unità per l’ecobonus).
La normativa fa riferimento a edifici unifamiliari o singole unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno. Si intende per tale un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato ad abitazione di un singolo nucleo familiare. Sono, in sostanza, comprese anche le ville plurifamiliari che presentano entrate autonome l’una dall’altra. Sono escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile, in genere presenti nei condomini) e A/8 e A/9 (ville e castelli, in genere unifamiliari).
Tra le spese agevolabili rientrano anche quelle sostenute per il rilascio di attestazioni, asseverazioni, e del visto di conformità, ove richiesti, oltre a quelle per progettazione e direzione lavori. Tutti i bonus al 110%, anche per le unifamiliari, sono ripartiti in 5 quote annuali. In alternativa alla fruizione diretta del beneficio (detrazione in 5 anni), per tutti i superbonus sono ammessi lo “sconto in fattura” e la cessione del credito d’imposta a terzi, comprese le banche e gli altri intermediari finanziari.
Gli interventi agevolati nelle unifamiliari sono gli stessi previsti per i condomìni.
Per quanto riguarda gli interventi di risparmio energetico che normalmente accedono all’ecobonus, la detrazione potenziata al 110% spetta per gli interventi:
- di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare. La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo di spesa fino a 50.000 euro;
- di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti per riscaldamento, raffrescamento o fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, di microcogenerazione o a impianti a collettori solari.
Per gli interventi riguardanti gli impianti termici descritti, la detrazione è calcolata su un tetto massimo di spesa fino a 30.000 euro. Anche per le unifamiliari rientrano nel 110% tutti gli interventi di risparmio energetico previsti dalla normativa sull’ecobonus, nei limiti di spesa già ammessi, purché eseguiti congiuntamente ai suddetti interventi trainanti.
Se l’edificio è sottoposto ad almeno uno dei vincoli del «Codice dei Beni culturali e del paesaggio», o gli interventi “potenziati” sono vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione da superbonus si applica a tutti gli interventi di risparmio energetico cosiddetti «trainati» anche in assenza degli interventi potenziati; fermo restando il rispetto dei requisiti minimi e, ove possibile, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari.
In caso di interventi da ecobonus, sono ammessi al 110% anche le opere di demolizione e ricostruzione, purché nel rispetto dei requisiti minimi e del miglioramento delle due classi energetiche e purché si tratti di interventi di demolizione e ricostruzione nei termini della «ristrutturazione edilizia». Sono quindi consentiti gli interventi di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica e quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Tutti gli interventi antisismici, anche quelli che non migliorano la classe di rischio, possono fruire del 110% (nei limiti di 96.000 euro), purchè l’unifamiliare sia ubicata in zona sismica 1, 2 e 3 (viene espressamente esclusa la sola zona 4). La detrazione spetta anche per l’installazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici, effettuata congiuntamente a uno degli interventi da sismabonus.
Il superbonus vale anche per l’installazione di impianti fotovoltaici purché eseguita congiuntamente a uno degli interventi di risparmio energetico o messa in sicurezza antisismica potenziati al 110%. Così come per l’installazione delle cosiddette “colonnine” (le infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici), se eseguita congiuntamente a uno degli interventi di risparmio energetico agevolati.
Anche per le unifamiliari è possibile cedere il credito corrispondente al superbonus o optare per lo “sconto sul corrispettivo”. È possibile esercitare l’opzione per la cessione del credito o per lo sconto anche per singolo Sal (stato di avanzamento lavori), ma tenendo conto che non sono ammessi più di due Sal per intervento e che ciascun Sal deve riferirsi almeno al 30% dell’intervento. In questa ipotesi, sia per l’ecobonus che per il sismabonus, l’asseverazione sul rispetto dei requisiti tecnici e della congruità delle spese dev’essere rilasciata anche per singolo Sal.
La detrazione al 110% spetta per spese di efficientamento energetico relative ai seguenti interventi “trainanti”:
- isolamento termico dell’involucro dell’edificio con incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda. Detrazione calcolata su tetto di spesa non oltre i: 50.000 €, per edifici unifamiliari, 40.000€, moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da 2 a 8 unità immobiliari; o 30.000 €, sempre da moltiplicare, per edifici composti da più di 8 unità immobiliari;
- interventi su parti comuni di edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti centralizzati per il riscaldamento. Detrazione calcolata su tetto di spesa fino a: 20.000€, moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti fino a 8 unità immobiliari; 15.000 €, per edifici composti da più di 8 unità immobiliari; 30.000 € per le unifamiliari;
- ulteriori interventi di risparmio energetico, “trainati”, purché eseguiti insieme ai “trainanti”.
Per la detrazione, gli interventi devono rispettare i requisiti minimi e assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’Attestato di prestazione energetica (Ape) prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma di dichiarazione asseverata.
Per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, la detrazione potenziata al 110% spetta per il sismabonus a singole unità, condomini e acquisti su edifici in zona 1, 2 e 3. Sono ammessi al 110% tutti gli interventi antisismici, compresi quelli che non conseguano alcun miglioramento di classe di rischio sismico dell’edificio.
Restano fermi i massimali di spesa previsti dalla normativa sul sismabonus, pari a 96.000 euro, da moltiplicare, in caso di interventi condominiali, per il numero delle unità che compongono i fabbricati, comprese le pertinenze. Sono escluse anche da sismabonus le unità immobiliari accatastate in una delle categorie A/1, A/8 e A/9.
In alternativa alla fruizione diretta del beneficio (detrazione suddivisa in 5 anni), è ammesso lo “sconto in fattura”, e la cessione del credito d’imposta a terzi, comprese le banche e gli altri intermediari finanziari. Il bonus potenziato è riconosciuto anche per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici, a condizione che sia eseguita congiuntamente ad uno degli interventi antisismici agevolati. In caso di cessione del corrispondente credito da sismabonus a un’impresa di assicurazione e contestuale stipula di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione Irpef del premio assicurativo è aumentata dall’attuale 19% al 90 per cento.
Sono ammessi all’ecobonus al 110% anche gli interventi di demolizione e ricostruzione, rientranti nella definizione di “ristrutturazione edilizia” (articolo 3, comma 1, lettera d, del Dpr 380/2001), fermo restando il rispetto dei requisiti richiesti per l’accesso al bonus potenziato. Anche tali interventi devono rispettare i requisiti minimi, compresi i massimali di costo, e devono assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno. Se non possibile, in alternativa, occorre il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’Attestato di prestazione energetica (Ape) prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma di dichiarazione asseverata.
Anche il sismabonus al 110% si applica a interventi de demolizione e ricostruzione senza aumento di volumetria. L’aumento di volumetria è ammesso solo per il sismabonus acquisti, cioè gli interventi fatti dal costruttore di vendita degli immobili demoliti e ricostruiti. Il tal caso il bonus pari a 105.600 € si applica in favore dell’acquirente.
Gli interventi di demolizione e ricostruzione sono ammessi sia al sismabonus o all’ecobonus se concretizzano un intervento di ristrutturazione edilizia e non un intervento di nuova costruzione. Dal provvedimento abilitativo dei lavori deve risultare che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione.
Il Dl Rilancio ha esteso la possibilità di optare – in alternativa all’uso diretto della detrazione – per lo sconto in fattura e per la cessione del credito a coloro (incluse banche e intermediari) che hanno facoltà di successiva cessione, anche per le spese sostenute nel 2020 per recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna (bonus facciate). I beneficiari devono possedere o detenere l’immobile al momento del via ai lavori o del pagamento delle spese, se antecedente. Per interventi influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio si applicano le stesse procedure e gli stessi adempimenti previsti per gli interventi sull’involucro edilizio dall’ecobonus (cioè il 65%, quindi comunicazione all’Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori, con Ape). Il bonus facciate è cumulabile con l’ecobonus e il sismabonus. In generale ci si potrà avvalere, per le medesime spese, di una sola agevolazione, rispettando i relativi adempimenti previsti. Se l’intervento realizzato può ricondursi a fattispecie agevolabili diverse, il contribuente potrà fruire di entrambe le agevolazioni solo a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi.
L’articolo 119, comma 1, del Dl 34/2020, che elenca gli interventi “trainanti” la detrazione al 110% non include espressamente lavori sui singoli appartamenti, perché, come si desume anche dall’indicazione differenziata dei limiti di spesa:
- la lettera a) si riferisce al cappotto termico sull’involucro «dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno», cosa che non è (in genere) l’appartamento condominiale;
- la lettera b) si riferisce alla sostituzione degli impianti di riscaldamento centralizzati «sulle parti comuni degli edifici»;
- e la lettera c), infine, riguarda la sostituzione degli impianti di riscaldamento con «interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno».
Non restano, allora, che gli interventi “trainati” per beneficiare del 110% sul singolo alloggio: per poter accedere al superbonus, però, questi interventi devono essere «eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al citato comma 1», ovvero quelli “trainanti” già descritti.
L’esecuzione di un intervento “trainante” di cui all’articolo 119, comma 1, del Dl 34/2020, da parte di un condominio, automaticamente trascina la detrazione al 110% anche per i lavori “trainati” di efficienza energetica qualificata di cui all’articolo 14 del Dl 63/2013, richiamato dall’articolo 119, comma 2, del Dl 34/2020, effettuati, però, non dal condominio, ma dai singoli condòmini sui loro appartamenti: il caso tipico può essere quello del condominio che effettua il cappotto termico su tutto l’edificio condominiale, a cui si potrebbe “accompagnare” la sostituzione delle finestre comprensive di infissi delle singole unità immobiliari (o di talune di esse), sempre al 110%, da parte dei singoli condòmini. La norma si limita a imporre la condizione della contestualità dei lavori – trainanti e trainati – ma non impone l’obbligo che l’intervento trainante e quello trainato al 110% debbano essere eseguiti dallo stesso soggetto – condominio o condòmino; per cui sembra potersi ammettere che l’intervento trainante eseguito dal condominio trascini automaticamente al 110% quello trainato fatto dal condòmino. L’agenzia delle Entrate ha confermato tali conclusioni, chiarendo che chi vive in condominio potrà fruire del superbonus per tutti gli interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni (interventi trainanti) che danno diritto alla detrazione al 110%; l’esecuzione di almeno un intervento trainante dà diritto, inoltre, ad effettuare su ogni singola unità immobiliare gli interventi previsti dall’ecobonus quali, per esempio, la sostituzione degli infissi e la sostituzione del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione autonomo esistente.
Ancora più chiara è l’indicazione in tal senso contenuta nel paragrafo 2 della circolare 24/E/2020, laddove le Entrate, elencando gli interventi ammessi al superbonus, hanno richiamato quelli «su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati)»: in sostanza, sugli alloggi condominiali si può usufruire del 110% solo con gli interventi trainati di risparmio energetico qualificato. In questo modo le Entrate hanno superato le diverse conclusioni a cui sono pervenute per il “bonus mobili”, per il quale era stato puntualizzato che l’esecuzione di lavori di ristrutturazione sulle parti comuni condominiali non consente ai singoli condòmini, che fruiscono pro-quota della relativa detrazione, di acquistare con l’agevolazione gli arredi per la propria unità immobiliare.
C’è poi l’eccezione degli appartamenti condominiali posti al piano terra che, oltre ad essere funzionalmente indipendenti, siano anche dotati di «uno o più accessi autonomi dall’esterno» (non necessariamente sulla pubblica via): questi si potrebbero considerare come quelle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari ammesse sia dalla lettera a) che c) del comma 1 ai rispettivi interventi “trainanti” al 110% (cappotto termico e sostituzione di impianto di riscaldamento) per cui rileva soltanto l’unità immobiliare (e non l’intero edificio condominiale) ai fini del computo del 25% della superficie disperdente lorda e dell’incremento di due classi energetiche attestato da Ape ante e post intervento.
Qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al Dlgs 42/2004, o gli interventi “trainanti” di cui al comma 1 siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione al 110% si applica a tutti gli interventi “trainati” dello stesso comma 2 (ovvero a tutti gli interventi di efficienza energetica qualificata di cui all’articolo 14 del Dl 63/2013 e all’articolo 1, commi 344-349, della legge 296/2006), anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi “trainanti” di cui al comma 1 (cappotto termico e sostituzione impianto di riscaldamento), fermi restando i requisiti di cui al comma 3 (cosiddetti “requisiti tecnici minimi” e incremento di almeno due classi energetiche, come attestato da Ape ante e post intervento). Pertanto, se l’appartamento è collocato in un edificio “vincolato”, su di esso possono essere realizzati tutti gli interventi “trainati” al 110% (come la sostituzione delle finestre comprensive di infissi), anche se il condominio non fa nulla.
L’asseverazione del tecnico abilitato, che attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell’effettiva realizzazione, è rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori sulla base delle condizioni e nei limiti di cui all’articolo 121. Il comma 1 di quest’ultimo articolo consente ai contribuenti di optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:
- per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante;
- per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.
L’opzione di cui al comma 1 può essere esercitata in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori (Sal). Per gli interventi di cui all’articolo 119 i Sal non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo, e ciascuno stato di avanzamento deve riferirsi ad almeno il 30% del medesimo intervento.
È evidente che le nuove norme rendano estremamente più vantaggiosa la cessione o lo sconto in fattura rispetto alla detrazione: infatti, con la cessione e lo sconto, il contribuente può monetizzare già al momento dei Sal l’operazione (almeno in parte); mentre con la detrazione dovrà aspettare di presentare la dichiarazione dei redditi nel periodo d’imposta successivo a quello in cui i pagamenti sono stati effettuati.
Tuttavia, tali possibilità relative ai Sal sembrano circoscritte agli interventi di cui all’articolo 119 che beneficiano della detrazione al 110%, ma non a tutti gli altri interventi indicati dal comma 2 dell’articolo 121 che pur possono fruire – sebbene con detrazioni ad aliquota inferiore – dell’opzione della cessione del credito o dello sconto in fattura. Ovvero:
- detrazione del 50% per manutenzione straordinaria (anche ordinaria per le parti comuni dei condomìni), restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione;
- detrazione (in genere del 65%) per l’efficienza energetica di cui all’articolo 14, Dl63/2013;
- detrazione (con varie aliquote) per le misure antisismiche di cui all’articolo 16, commi 1-bis e 1-ter, del Dl 63/2013;
- detrazione del 90% per il recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti ex articolo 1, comma 219, della 160/219;
- installazione di impianti solari fotovoltaici;
- installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici di cui all’articolo 16-ter del Dl 63/2013.
La trasformazione della detrazione in credito di imposta opera solo all’atto della cessione ad altri soggetti: condizione che blocca la trasformazione della detrazione in credito “personale”.
