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Immobiliare, oltre il dato di bilancio: la pianificazione finanziaria

 

I recenti accadimenti mondiali hanno messo in luce ancora una volta l’imprevedibilità delle dinamiche economiche sottostante ai mercati: la pandemia ha bloccato per diversi mesi quasi tutte le attività produttive producendo distorsioni impensabili. Nel mese di aprile il valore della materia prima si è attestato su prezzi negativi, evento mai accaduto prima. Le compagnie aeree e la filiera dell’automotive hanno perso la quasi totalità dei ricavi e, se non ci fosse stato un tempestivo intervento degli Stati nel fornire liquidità, la catena di trasmissione del disastro economico avrebbe raggiunto livelli di destabilizzazione globale. Se osserviamo le Borse e i principali indici di riferimento (Nasdaq, S&P, Ftse Mib, Dax) dopo una rapida discesa tra la fine di febbraio e il mese di marzo hanno iniziato un altrettanto rapida ripresa che oggi vede gli indici Americani sui livelli pre-covid e una robusta risalita per gli indici Europei. Se guardiamo il nostro mercato di riferimento le maggiori tensioni si stanno avendo su comparti economici che tardano la normalizzazione (turismo, ristorazione, intrattenimento) ed è su costoro che si riversa maggiormente la tensione finanziaria dovuta al mancato flusso di cassa derivante dalla gestione caratteristica.

 

Riassumendo i principali elementi di quanto accaduto recentemente dobbiamo constatare come le aziende siano sostenute in questo momento dall’immissione di liquidità determinata dai singoli Stati; questa in realtà compensa l’incapacità congenita e diffusa delle aziende di sopportare la mancanza di ricavi e di conseguenza di un cash flow positivo per un tempo indeterminato unitamente all’incertezza e all’imprevedibilità dei mercati.

 

In realtà l’indeterminatezza è un fattore endogeno dell’economie attuali; nell’arco di un ventennio abbiamo assistito su scala globale: l’attacco alle torri gemelle, la guerra di Afghanistan, il bombardamento in Iraq, la bolla del mercato immobiliare e la crisi del 2008, il credit crunch, il Qe (o Quantitative easing, chiamato anche Alleggerimento Quantitativo) di Mario Draghi, la guerra in Siria, le tensioni tra Cina e USA e in ultimo la pandemia di Covid-19. Si può affermare che gli eventi straordinari non dovrebbero essere più considerati tali visto che il termine stesso alla luce di quanto si registra su scala globale perde del tutto il proprio significato. La notizia buona è che le economie (quasi tutte) continuano a crescere e con esse il valore e la capitalizzazione delle aziende quotate.

 

La sfida che le aziende si trovano a fronteggiare riguarda, quindi, innumerevoli dinamiche e tra queste la capacità di resistere a traumi di breve periodo senza troppo vacillare.

 

In questo senso possono essere utili alcuni strumenti (non già i soli dati del bilancio, che esprimono risultati di un passato che potrebbe non presentarsi nello stesso modo in futuro) che già vengono utilizzati dalle aziende più strutturate e che, invece, per il mondo delle PMI Italiane risulta ancora di difficile recepimento. In primis, la dotazione di un budget finanziario (dal meno evoluto al più complesso) fornisce al decisore alcune importanti informazioni come ad esempio la capacità di sostenere i costi fissi in assenza di ricavi o, meglio ancora, la capacità di far fronte a tutti gli impegni finanziari assunti (costi/finanziamenti/rateazioni/ecc.) in assenza di entrate.

 

Una simulazione di questo tipo non avrebbe di per sé la ratio di un mero esercizio di stile, bensì la proiezione dinamica di accadimenti futuri in base alle risorse disponibili o quelle di cui in questo momento è possibile l’approvvigionamento

 

Si prenda ad esempio il caso di un’impresa immobiliare che opera nel mercato di Milano; essa, nell’arco dei mesi di lockdown, ha dovuto rivedere la propria progettazione per venire incontro alle mutate condizioni di mercato.

Il mercato immobiliare milanese negli ultimi cinque anni è stato particolarmente frizzante: l’eredità di EXPO 2015 ha favorito il turismo e ha decretato Milano quale città Europea di interesse sotto il profilo delle opportunità di business, per la cultura, per gli eventi mondani e per le Università. Questi fattori hanno favorito la crescita di un rilevante business intorno alle strutture ricettive (B&B) da parte di privati (detentori di immobili) e di società strutturate per questo tipo di business (turistico e d’affari, per brevi periodi di permanenza). Gli appartamenti preferiti da questa tipologia di cliente erano piccoli bilocali in quanto la permanenza delle persone rimaneva limitata a 2/3 giorni. Il Covid-19 ha azzerato in questi mesi ogni attività la cui ripresa potrebbe presentarsi lenta e oltremodo difficoltosa con il permanere del rischio contagio.

 

L’impresa in questione (che chiameremo Alpha) ha dovuto interrompere ogni attività nel periodo di lockdown, così come previsto dai provvedimenti emanati dal Governo, ma ha usato questo periodo di tempo per effettuare un’analisi di contesto per adeguare la propria iniziativa al mutato contesto economico. È dunque passata ad aumentare la metratura degli appartamenti in funzione di una maggiore vivibilità, con lo scopo di rispondere ad un segmento di mercato che è ancora attivo (quello della permanenza lunga) e che richiede oggi appartamenti in grado di accogliere i proprietari in modo confortevole.

 

Nel concreto l’azienda ha utilizzato i mesi di chiusura forzata per ridefinire il proprio prodotto trasformando un costo di fermo in una diversa opportunità.

 

Tutto questo è possibile quando l’imprenditore interpreta i cambiamenti e pone come bussola il soddisfacimento dei nuovi bisogni che ogni circostanza porta.

 

Oggi più di ieri contano i numeri e soprattutto la strategia e senza quest’ultima i numeri non saranno mai dalla parte dell’imprenditore.

 

«Quando soffia il vento del cambiamento, alcuni costruiscono muri, altri costruiscono mulini a vento» (Proverbio cinese).

 

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