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Locazioni brevi, cedolare secca solo fino a quattro immobili

 

Dal periodo d’imposta 2021, la cedolare secca, con imposizione al 21%, sulle locazioni brevi è ammessa nell’ipotesi di destinazione fino a 4 unità immobiliari per ciascun periodo d’imposta. Al superamento di questa soglia si presume, in forza di legge, esercizio di attività in forma di impresa, con obbligo di dotarsi di una partita Iva e di effettuare la tassazione con il regime naturale dell’Irpef del reddito d’impresa (non più fondiario) conseguito. Le novità si applicano anche nel caso di contratti stipulati tramite intermediari o portali online.

 

La legge di fine anno riforma anche la banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alla locazione breve.

 

Il regime fiscale delle locazioni brevi – per tali intendendosi quelle di durata non superiore a 30 giorni – è contenuto nell’articolo 4, Dl 24 aprile 2017, n. 50, ai sensi del quale ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 si applica:

  • l’aliquota del 21% in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca;
  • la ritenuta da parte degli intermediari coinvolti nell’attività d locazione.

 

In detti contratti è possibile includere servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali: tali servizi – come pure quelli relativi alla fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata – sono ritenuti strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo e, pertanto, non idonei ad escludere i contratti che li contemplano dall’applicazione della cedolare secca e dall’assoggettamento del canone a ritenuta.

 

La disciplina delle locazioni brevi non può, invece, trovare applicazione qualora, insieme alla messa a disposizione dell’abitazione siano forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione.

 

Tale regime si applica sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Risulta, quindi, irrilevante la forma organizzativa prescelta per promuovere l’occupazione dei predetti immobili abitativi.

 

Quanto al limite di durata (30 giorni), il termine dev’essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale e, anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.

 

La Legge di bilancio 2021 circoscrive detto regime fiscale agevolato ad un preciso limite quantitativo: esso si applica solo all’ipotesi di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta. L’attività di locazione (ma, si ritiene, anche di sublocazione) di immobili di durata non superiore a 30 giorni, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 Codice civile, quando il numero degli appartamenti resi disponibili per le locazioni è superiore a quattro. Pertanto, andranno applicate le regole dei redditi d’impresa (articolo 55 del Tuir), e non più quelle dei redditi fondiari.

 

Occorre verificare la presenza o meno di una organizzazione imprenditoriale e quindi la presenza di alcuni elementi quali la fornitura, insieme alla messa a disposizione dell’abitazione, di ulteriori servizi che non presentino una necessaria connessione con la destinazione residenziale degli immobili. Ai fini esemplificativi, può far presumere un’attività imprenditoriale la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, l’offerta di guide turistiche o di altri servizi collaterali. Parimenti si presume l’esistenza di una organizzazione imprenditoriale quando viene utilizzato personale dipendente oppure si ricorre ad un vero e proprio ufficio per coordinare l’attività.

 

Le disposizioni sopra illustrate si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, oppure soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.

 

Con la Legge di bilancio 2021 s’intende anche agevolare l’attuazione della banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi, già prevista dall’articolo 13-quater, comma 4 e seguenti, Dl 30 aprile 2019, n. 34, in considerazione del passaggio di competenze in materia di turismo dal MIPAAF (ministero Politiche agricole) al MiBACT (ministero Beni e attività culturali e Turismo), nonché delle esigenze di coordinamento con le normative regionali che abbiano già adottato codici identificativi delle medesime strutture. A tal fine, si sostituisce il comma 4, prevedendo l’istituzione della predetta banca dati presso il MiBACT (in sostituzione del Dicastero precedentemente competente) e i contenuti della stessa. In particolare, la banca dati raccoglie e ordina le informazioni inerenti alle strutture ricettive e agli immobili destinati alle locazioni brevi, identificati mediante un codice da utilizzare in ogni comunicazione relativa all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza.

 

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