La scadenza del 30 giugno 2026 rappresenta un passaggio fondamentale per gli operatori coinvolti nel settore delle locazioni brevi. Entro tale data, gli intermediari immobiliari, inclusi i gestori di piattaforme online, devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle ritenute operate sui canoni incassati nel corso del 2025.

L’adempimento trova il proprio fondamento nell’articolo 4 del Decreto Legge n. 50/2017, che ha introdotto un sistema organico di monitoraggio fiscale delle locazioni di breve durata, rafforzato nel tempo da interpretazioni dell’Agenzia delle Entrate e interventi normativi successivi. In particolare, le circolari n. 24/E del 2017 e n. 12/E del 2020 hanno chiarito gli obblighi in capo agli intermediari, delineando in modo puntuale l’ambito soggettivo e oggettivo della normativa.

Soggetti obbligati: quando scatta l’adempimento

Non tutti gli intermediari immobiliari sono tenuti alla comunicazione delle ritenute. La normativa distingue tra chi svolge una mera attività di pubblicità e chi, invece, interviene concretamente nella conclusione del contratto.

L’obbligo scatta esclusivamente nei confronti degli operatori che partecipano alla fase di perfezionamento dell’accordo, fornendo un supporto tecnico o professionale, anche tramite strumenti digitali. Questo principio è stato più volte ribadito dall’Agenzia delle Entrate, evidenziando che la semplice messa in contatto tra locatore e conduttore non è sufficiente a far sorgere l’obbligo dichiarativo.

La giurisprudenza di legittimità, in tema di sostituzione d’imposta, ha inoltre chiarito come la responsabilità derivi dall’effettivo ruolo rivestito nella gestione del rapporto economico, rafforzando il principio della sostanza economica rispetto alla forma.

Definizione di locazioni brevi e ambito applicativo

Le locazioni brevi sono contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo situati in Italia, con durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Il regime si applica anche alle sublocazioni, ai contratti conclusi dal comodatario e alla locazione di singole stanze. Rientrano inoltre le prestazioni accessorie, come la fornitura di biancheria o la pulizia degli ambienti, purché non si configuri un’attività organizzata in forma imprenditoriale.

La Corte di Cassazione, con orientamenti consolidati fino al 2024, ha ribadito che il discrimine tra redditi fondiari e redditi d’impresa risiede nel grado di organizzazione e nella sistematicità dell’attività svolta, elementi che assumono rilievo anche ai fini dell’inquadramento fiscale delle locazioni brevi.

Novità 2026: riduzione della soglia per l’attività imprenditoriale

Una delle principali novità introdotte a partire dal 1° gennaio 2026 riguarda la soglia oltre la quale l’attività di locazione breve si presume esercitata in forma imprenditoriale.

Fino al periodo d’imposta 2025, tale presunzione scattava in presenza di più di quattro immobili destinati a locazioni brevi. Dal 2026, invece, il limite è stato ridotto a due immobili per periodo d’imposta. Dal terzo immobile in poi, l’attività viene automaticamente considerata imprenditoriale.

Questa modifica, introdotta nel quadro delle misure di contrasto all’evasione e di regolamentazione del settore turistico, comporta implicazioni rilevanti. I soggetti interessati devono valutare l’apertura della partita IVA e l’applicazione delle regole fiscali proprie del reddito d’impresa.

Il cambiamento si inserisce anche nel contesto del Decreto Legge n. 145/2023, che ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le strutture ricettive e le locazioni brevi, rafforzando i controlli e la tracciabilità delle operazioni.

Obblighi degli intermediari: ritenuta e comunicazione

Gli intermediari che incassano o gestiscono i pagamenti dei canoni assumono il ruolo di sostituti d’imposta. In tale veste, sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21% a titolo di acconto sull’importo lordo dei corrispettivi e a versarla nei termini previsti.

Oltre a questo, devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate una comunicazione contenente i dati dei contratti conclusi per loro tramite. Le informazioni richieste includono l’identità del locatore, la durata del contratto, l’indirizzo dell’immobile, il CIN e l’importo del canone.

La comunicazione deve essere effettuata esclusivamente in via telematica utilizzando i servizi Entratel o Fisconline, direttamente o tramite intermediari abilitati, in conformità a quanto previsto dal D.P.R. n. 322/1998.

Termini e modalità di invio

Il termine per l’invio dei dati relativi alle ritenute operate nel 2025 è fissato al 30 giugno 2026. Si tratta di una scadenza annuale che richiede una gestione puntuale dei flussi informativi e una verifica accurata dei dati.

L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione un software dedicato per la compilazione della comunicazione, facilitando l’adempimento ma richiedendo comunque attenzione nella corretta imputazione dei dati.

Errori, omissioni o incongruenze possono determinare l’avvio di controlli automatizzati, con conseguenti richieste di chiarimenti o accertamenti fiscali.

Regime sanzionatorio e possibilità di regolarizzazione

In caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione, si applica la sanzione prevista dall’articolo 11 del D.Lgs. n. 471/1997, con un importo compreso tra 250 e 2.000 euro.

È prevista una riduzione della sanzione alla metà se la comunicazione viene effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza o se, nello stesso termine, si provvede alla correzione dei dati. Questo meccanismo si avvicina alla logica del ravvedimento operoso, favorendo una regolarizzazione tempestiva.

Non è invece sanzionabile l’errore derivante da informazioni inesatte fornite dal locatore, principio coerente con i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate in materia di responsabilità del sostituto d’imposta.