L’agevolazione “prima casa” può essere riconosciuta anche in caso di acquisto di un immobile inagibile o collabente, purché destinato a diventare abitazione entro un termine certo. Con la risposta n. 108 del 25 maggio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito in modo definitivo un tema che da anni generava incertezza applicativa, superando un precedente orientamento restrittivo e allineandosi alla più recente giurisprudenza di legittimità.

Il chiarimento riveste un rilievo pratico notevole, soprattutto in un contesto in cui il recupero del patrimonio edilizio esistente e degli immobili fatiscenti rappresenta una leva centrale delle politiche urbanistiche e fiscali. La risposta dell’Amministrazione finanziaria apre infatti alla possibilità di applicare l’imposta di registro nella misura agevolata del 2 per cento anche all’acquisto di fabbricati censiti come unità collabenti, purché sussistano precisi requisiti oggettivi e soggettivi.

Il quadro normativo dell’agevolazione prima casa

L’agevolazione “prima casa” trova la propria disciplina nella nota II‑bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986. La norma prevede l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta per gli atti traslativi aventi ad oggetto case di abitazione non di lusso, al ricorrere di condizioni ben definite.

Tra i requisiti soggettivi rientrano la residenza dell’acquirente nel Comune in cui è situato l’immobile, ovvero l’impegno a trasferirla entro diciotto mesi dall’acquisto, l’assenza di altra abitazione nello stesso Comune e la mancanza, sull’intero territorio nazionale, di immobili già acquistati con il medesimo beneficio. Sul piano oggettivo, l’immobile deve essere idoneo a soddisfare esigenze abitative e rientrare nelle categorie catastali del gruppo A, con esclusione delle unità considerate di lusso, come A/1, A/8 e A/9, e degli uffici A/10.

Tradizionalmente, l’agevolazione è stata pensata per immobili già abitabili o comunque strutturalmente destinati all’uso residenziale. Proprio su questo punto si sono innestate nel tempo le principali incertezze interpretative.

Fabbricati collabenti e categoria catastale F/2

I fabbricati collabenti sono censiti in Catasto nella categoria F/2 e si caratterizzano per uno stato di degrado tale da renderli inidonei all’uso abitativo al momento dell’acquisto. Si tratta spesso di edifici rurali, case storiche o manufatti abbandonati, privi di rendita catastale e non utilizzabili senza un intervento di recupero.

In passato, l’Amministrazione finanziaria aveva espresso un orientamento restrittivo, negando l’agevolazione prima casa per tali immobili. Emblematica, in tal senso, era la risposta n. 357 del 2019, nella quale si affermava che l’assenza di una destinazione abitativa attuale fosse ostativa al beneficio.

La nuova risposta n. 108/2026 segna un netto cambio di rotta, riconoscendo che la classificazione catastale F/2 e l’inagibilità iniziale non costituiscono, di per sé, un impedimento all’agevolazione.

Il ruolo della giurisprudenza e il superamento dell’orientamento restrittivo

Il nuovo indirizzo dell’Agenzia delle Entrate si fonda in modo esplicito sulla giurisprudenza di legittimità, e in particolare sull’ordinanza della Corte di Cassazione n. 3913 del 2025. In tale pronuncia, la Suprema Corte ha affermato che ciò che rileva ai fini dell’agevolazione prima casa non è la condizione dell’immobile al momento dell’acquisto, bensì la sua suscettibilità a essere destinato ad abitazione.

Secondo la Cassazione, un immobile collabente, pur essendo in stato di abbandono e privo di abitabilità, può rientrare nell’ambito applicativo della nota II‑bis se, attraverso un intervento di recupero, viene effettivamente trasformato in abitazione. La destinazione abitativa deve tuttavia essere realizzata entro il termine triennale entro cui l’Amministrazione finanziaria può esercitare il potere di accertamento e contestare l’agevolazione.

Con la risposta 108/2026, l’Agenzia recepisce integralmente questo orientamento, superando le precedenti indicazioni di prassi e offrendo finalmente un criterio chiaro e coerente.

Il termine di tre anni per la destinazione ad abitazione

Uno degli elementi centrali del nuovo chiarimento riguarda il fattore temporale. L’agevolazione prima casa per gli immobili inagibili è subordinata alla condizione che l’immobile venga effettivamente destinato ad abitazione entro tre anni dalla data del rogito.

Il termine triennale assume una duplice valenza. Da un lato, rappresenta il limite entro cui l’acquirente deve completare l’intervento di recupero e rendere l’immobile abitabile. Dall’altro lato, coincide con il periodo entro il quale il Fisco può verificare la sussistenza dei requisiti e, in caso contrario, recuperare l’imposta ordinaria, applicando sanzioni e interessi.

Non è sufficiente, quindi, un mero impegno programmatico o l’avvio dei lavori. Occorre che, entro il triennio, l’immobile risulti concretamente destinato a uso abitativo, anche attraverso l’aggiornamento catastale nella categoria appropriata del gruppo A.

Coerenza con la prassi sui fabbricati in corso di costruzione

Il nuovo orientamento si pone in linea di continuità con la prassi già consolidata in materia di fabbricati in corso di costruzione, censiti nella categoria F/3. Già la circolare n. 38 del 2005 aveva ammesso l’agevolazione prima casa per tali immobili, purché strutturalmente concepiti per uso abitativo.

L’estensione del beneficio anche ai fabbricati collabenti rappresenta dunque un’evoluzione logica del sistema, coerente con una lettura sostanziale della norma, che privilegia la funzione abitativa finale rispetto allo stato iniziale del bene.

Implicazioni operative per acquirenti e professionisti

Dal punto di vista operativo, il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate impone una particolare attenzione alla fase dichiarativa. L’acquirente deve rendere, nell’atto di acquisto, tutte le dichiarazioni previste dalla nota II‑bis, assumendosi l’onere di rispettare i requisiti soggettivi e di completare il recupero entro i termini.

Per notai e consulenti fiscali, diventa centrale la corretta impostazione dell’operazione, sia nella redazione del rogito sia nella successiva gestione degli adempimenti catastali e urbanistici. La mancata trasformazione dell’immobile in abitazione entro tre anni espone infatti al rischio di decadenza dall’agevolazione, con conseguente recupero dell’imposta ordinaria.

All’interno del nostro studio affianchiamo contribuenti e operatori immobiliari nella valutazione preventiva delle condizioni per l’accesso al beneficio prima casa, nella gestione delle dichiarazioni e nel monitoraggio dei termini di decadenza. Un’analisi accurata a monte consente di sfruttare correttamente l’agevolazione, evitando contestazioni future.

Considerazioni conclusive

La risposta n. 108/2026 dell’Agenzia delle Entrate rappresenta un passaggio importante verso una lettura più moderna e funzionale dell’agevolazione prima casa. Il riconoscimento del beneficio anche per gli immobili inagibili valorizza il recupero edilizio e riduce le rigidità interpretative che avevano limitato l’accesso all’incentivo.

La possibilità di applicare l’imposta di registro agevolata anche ai fabbricati collabenti, a condizione della loro trasformazione in abitazione entro tre anni, rafforza la coerenza del sistema e offre nuove opportunità a chi intende investire nel patrimonio immobiliare esistente. Resta tuttavia fondamentale una gestione attenta dell’operazione, nella consapevolezza che il rispetto dei requisiti e dei termini rappresenta l’elemento decisivo per la stabilità del beneficio fiscale.