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Vendita di immobili, più facile con il timbro di stato legittimo

 

Novità anche per chi non deve ristrutturare, ma solo vendere un immobile. Si definiscono infatti quali sono le tolleranze costruttive che non hanno conseguenze sulla commerciabilità dei beni: ora sono applicabili a qualsiasi tipo di conseguenza, anche ai rapporti contrattuali (compravendite, trasferimenti) eliminando possibili contenziosi.

 

Il nuovo articolo 34-bis del Dpr 380/ 2001 prevede la tollerabilità delle diverse dimensioni (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta ed «ogni altro parametro delle singole unità») che rimangano entro il limite del 2% rispetto a quanto previsto dal titolo (licenze, autorizzazioni, concessioni, scia).

 

In aggiunta, si introduce il criterio della tolleranza esecutiva, con riguardo alle irregolarità geometriche (ad esempio, muri obliqui), o la diversa collocazione di impianti e opere interne, e infine la modifica alle finiture eseguite durante i lavori per l’attuazione dei titoli abilitativi. Lo spostamento di un bagno, la realizzazione di un tramezzo, la tipologia della finestra, se non violano la disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudicano l’agibilità dell’immobile, vanno considerate mere irregolarità esecutive, e in conseguenza non generano sanzioni.

 

L’innovazione non è tanto nella pena pecuniaria (in precedenza spesso forfettaria di mille euro), bensì nella procedura di attestazione dello stato legittimo degli immobili. Si affida infatti a un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, perito) la possibilità di attestare lo «stato legittimo degli immobili», con una dichiarazione che può essere allegata agli atti notarili (trasferimento, costituzione, scioglimento di comunione e di diritti reali).

 

Si possono mantenere le distanze legittimamente preesistenti (articolo 2-bis), si può ricostruire ciò che è crollato o demolito, se è possibile accertarne la preesistente consistenza (articolo 3) e infine si può ritenere legittima una situazione consolidata che risulti da elementi non strettamente edilizi. In particolare, il nuovo articolo 6, comma 1-bis, definisce lo «stato legittimo dell’immobile», ancorandolo al titolo edilizio originario, oppure a una serie di dati, in particolare per gli immobili realizzati in epoca nella quale non era obbligatorio dotarsi di un titolo edilizio (1967 per le aree esterne ai centri abitati; 1942 per i centri urbani). Secondo l’articolo 6, lo stato legittimo è quello desumibile da informazioni catastali di primo impianto (fine 1800) ovvero da «altri documenti probanti» quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti di archivio ed ogni altro atto pubblico privato di cui si dimostrati la provenienza.

 

Basta quindi un principio di prova della sussistenza di un titolo abilitativo, anche se non è disponibile il relativo documento. Tutto ciò agevolerà la circolazione dei beni, in particolare quando, fruendo dei vari bonus, vi saranno numerosi edifici realizzati sostituendo precedenti costruzioni. Da un lato infatti è possibile dimostrare la consistenza di un rudere prima di un intervento di ricostruzione, ricorrendo a prove anche indirette (come una descrizione in una divisione testamentaria), dall’altro sarà possibile dimostrare la legittimità di una ricostruzione che, seppur con modifiche, faccia capo a un nucleo edilizio legittimamente iniziato o originariamente assistito da un titolo valido seppur limitato a un’altezza inferiore.

 

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