Come principio generale, i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso (articolo 26 del Tuir). Con particolare riferimento ai fabbricati, i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo continuano ad operare la tassazione secondo il principio di competenza. Diversamente, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo è prevista una eccezione al già citato principio di competenza: se i canoni non sono stati percepiti, non concorrono a formare il reddito se non nel momento dell’incasso (si tratta, in pratica, di una tassazione secondo il principio di cassa).

LOCAZIONI NON ABITATIVE: Per questi immobili è prevista la tassazione del canone indicato in contratto, a prescindere dall’effettiva percezione dello stesso. Quindi, senza tener conto dei lunghi tempi della giustizia, i proprietari che non incassano i canoni di locazione devono continuare ad assoggettare i canoni previsti dal contratto, a prescindere dall’effettiva percezione degli stessi, fino a quanto risulta in essere il contratto. L’unica tutela è adire agli ordinari strumenti di risoluzione contrattuale previsti dalla legge. La disciplina fiscale è quella di seguito indicata: a) i canoni di locazione non percepiti devono essere sempre e comunque dichiarati, a meno che non si dimostra che il contratto di locazione sia cessato; b) le imposte versate per i canoni non percepiti non possono essere recuperate sotto forma di credito d’imposta. Le somme eventualmente percepite dal proprietario dopo la risoluzione del contratto, inoltre, non sarebbero tassabili ai sensi dell’articolo 26 del Tuir ma assumerebbero, tutt’al più, la configurazione di indennità risarcitorie di occupazione senza titolo.

LOCAZIONI DI IMMOBILI ABITATIVI: I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. A tal fine è necessario che il creditore presenti la relativa istanza al tribunale competente. Laddove i canoni non incassati nell’anno dovessero essere incassati successivamente si applica, nell’anno in cui vengono incassati, la tassazione separata applicando all’ammontare percepito in ritardo l’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente.

CANONI A CEDOLARE SECCA: Nel caso in cui il locatore abbia optato per la cedolare secca, i canoni derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo non concorrono alla determinazione del reddito imponibile ai fini delle imposte sui redditi, ma devono essere assoggettati ad un’imposta sostitutiva dell’Irpef e relative addizionali (regionali e comunali).  «Per i canoni di locazione non percepiti assoggettati al regime della cedolare secca, il credito d’imposta, da utilizzare nella dichiarazione dei redditi secondo le medesime modalità previste per i canoni non percepiti assoggettati a Irpef, sarà commisurato all’importo della cedolare secca versata».

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