In sintesi. Il credito d’imposta prima casa spetta se, dopo aver venduto una casa acquistata con le agevolazioni, se ne compra un’altra entro un anno dalla vendita. Il termine di due anni introdotto dalla legge di bilancio 2025 vale invece per chi compra prima e vende dopo. L’Agenzia lo ha chiarito il 26 novembre 2025 nella risposta n. 297, escludendo i due anni quando la vendita viene prima del nuovo acquisto.
Che cos’è il credito d’imposta sul riacquisto
Chi ha comprato una prima casa con l’imposta di registro agevolata o con l’Iva ridotta può recuperare quell’imposta quando sostituisce l’abitazione. Il recupero si chiama credito d’imposta ed è previsto dall’articolo 7 della legge 448/1998. Il credito è pari all’imposta pagata sul primo acquisto, ma non supera quella dovuta sul secondo.
Si vende prima e si compra dopo: il limite è un anno
Se la vendita precede il nuovo acquisto, il credito spetta solo se la nuova casa viene comprata entro un anno dalla vendita. La risposta 297/2025 ha negato che il termine possa salire a due anni. L’Agenzia osserva che la proroga della legge di bilancio 2025 (legge 207/2024, articolo 1, comma 116) ha cambiato un’altra norma: il comma 4-bis della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa allegata al Dpr 131/1986. L’articolo 7 della legge 448/1998 non è stato toccato.
Le norme di favore, ricorda l’Agenzia, non si applicano per analogia né con interpretazione estensiva. Su questa base, richiamando l’articolo 14 delle disposizioni sulla legge in generale, respinge un’estensione simmetrica.
Si compra prima e si vende dopo: il limite è due anni
Nel caso opposto vale un’altra regola. Chi compra la nuova casa con le agevolazioni mentre possiede ancora la precedente deve rivenderla entro due anni dall’acquisto, per gli atti dal 1° gennaio 2025, mentre prima il termine era di un anno. La risposta n. 197/E del 30 luglio 2025 ha riconosciuto che lo stesso termine di due anni vale anche per il credito d’imposta.
In questa ipotesi il credito è riconosciuto in via provvisoria. Se la casa precedente casa non viene venduta entro due anni, vengono meno sia il credito sia il beneficio sul nuovo acquisto, con recupero della differenza tra imposta agevolata e ordinaria più le sanzioni. Il risultato, secondo la stampa specializzata, nasce dalla prassi e non dal testo dell’articolo 7, rimasto fermo a un anno.
Esempi numerici
Calcoli nostri, a titolo illustrativo. Primo caso: una persona vende la prima casa il 10 marzo 2026. Per avere il credito deve acquistare la nuova abitazione entro il 10 marzo 2027. Un rogito del 20 aprile 2027 farebbe perdere il credito.
Secondo caso: l’imposta pagata sul primo acquisto è di 3.000 euro e quella dovuta sul nuovo acquisto di 2.000 euro. Il credito è di 2.000 euro, perché non può superare l’imposta del nuovo atto. Se invece la prima imposta fosse di 1.500 euro, il credito sarebbe di 1.500 euro e i restanti 500 euro andrebbero versati.
Domande frequenti
Il termine di due anni vale sempre per il credito? No. Vale per chi compra prima e vende dopo. Se la vendita precede l’acquisto, il termine resta di un anno.
Che cosa si perde se si supera il termine? Se si è venduto prima, si perde il credito. Se si è comprato prima e la casa precedente non è venduta in due anni, decadono credito e agevolazione.
Il credito è pari all’imposta pagata? È pari all’imposta pagata sul primo acquisto, entro il limite dell’imposta dovuta sul nuovo.
Da quando vale la regola dei due anni? Per gli atti stipulati dal 1° gennaio 2025, secondo la legge di bilancio 2025.
Fonti
Risposte n. 297 del 26 novembre 2025 e n. 197/E del 30 luglio 2025 dell’Agenzia: non lette direttamente (sito non accessibile), ricostruite da Edotto (27 novembre 2025), Fisco7 (9 dicembre 2025), Lavori Pubblici (28 novembre 2025), ANCE (dicembre 2025) ed EC News (22 settembre 2025). Legge 207/2024 e legge 448/1998 non lette nel testo ufficiale: citate tramite le fonti indicate. Nella versione precedente di questo articolo la risposta 297 era riferita al caso di acquisto anticipato: era un’attribuzione errata, corretta qui.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
