In sintesi. Con gli affitti brevi 2026 la legge di bilancio riduce da quattro a due gli appartamenti che una persona fisica può locare per brevi periodi fuori dall’attività d’impresa. Con il terzo immobile si presume che l’attività sia imprenditoriale: serve la partita IVA e la cedolare decade. L’imposta sostitutiva resta al 21% per un unico immobile scelto dal contribuente e al 26% per gli altri, come già avviene dal 2024.
Che cosa ha cambiato la legge 199/2025
L’articolo 1, comma 17, della legge 30 dicembre 2025, n. 199, interviene sul comma 595 dell’articolo 1 della legge 178/2020. La modifica sostituisce l’anno «2021» con «2026» e le parole «quattro appartamenti» con «due appartamenti».
Per la stampa di settore e per le associazioni dei proprietari, la presunzione di imprenditorialità si attiva ora con il terzo immobile affittato a breve termine, mentre prima serviva il quinto. Il nuovo limite opera dal 2026.
Che cosa sono le locazioni brevi e chi può usare la cedolare secca
Per locazione breve si intende l’affitto di una casa di abitazione che dura al massimo 30 giorni, concluso da una persona fisica senza svolgere attività di impresa, sia in proprio sia con l’aiuto di agenzie o piattaforme digitali (articolo 4 del decreto-legge 50/2017). La cedolare secca sostituisce l’Irpef sul canone e ha un’aliquota fissa.
Prima della legge 213/2023 tutti i canoni pagavano il 21%. Dal 1° gennaio 2024 l’aliquota agevolata riguarda un unico immobile, da indicare nella dichiarazione dei redditi, e gli altri subiscono il 26%. Questo doppio livello non nasce con la manovra 2026: ciò che cambia, oggi, è il tetto al numero di appartamenti.
Che cosa succede dal terzo immobile
Chi affitta a breve termine tre o più immobili nello stesso anno viene trattato come imprenditore. È tenuto ad aprire la posizione IVA e a tenere una contabilità adeguata, con i relativi adempimenti fiscali e previdenziali. Per questi immobili non si può più applicare la cedolare e i canoni concorrono al reddito con le norme ordinarie dell’impresa.
Gli affitti più lunghi di un mese non rientrano nel regime e seguono la disciplina delle locazioni abitative ordinarie.
Esempi numerici (calcoli nostri)
Un immobile. Un contribuente affitta un bilocale a Milano e incassa 14.000 euro nel 2026. Applicando il 21% versa 2.940 euro e non ha obbligo di partita IVA.
Due immobili. Una persona fisica affitta un appartamento a Firenze (14.000 euro di canoni) e una casa al mare (10.000 euro). Indica il 21% per il primo, con imposta di 2.940 euro, e subisce il 26% sul secondo, pari a 2.600 euro. Totale: 5.540 euro.
Tre immobili. Se nel corso del 2026 vengono date in affitto tre unità, anche in periodi diversi, la soglia è superata: l’attività è presunta d’impresa e occorre la partita IVA.
Domande frequenti
Da quando vale la nuova soglia? Dal 2026.
La cedolare al 26% è stata introdotta con la manovra 2026? No. Il 26% sugli immobili diversi da quello scelto per il 21% vale dal 1° gennaio 2024, in base alla legge 213/2023.
Quanti immobili si possono affittare senza partita IVA? Al massimo due in un anno, a breve termine, se il locatore è una persona fisica che non esercita impresa.
Gli affitti oltre il mese rientrano nel conteggio? No: non sono locazioni brevi e restano fuori da questa disciplina.
Fonti
Legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, comma 17: testo consultato sul portale Normattiva. Per la portata della modifica e la soglia del terzo immobile: Quotidiano Piu (9 gennaio 2026), Confedilizia (newsletter di gennaio 2026), Namirial (14 gennaio 2026). Per la cedolare 21% e 26% dal 2024: EC News (1 maggio 2024) e Edotto (11 gennaio 2024). Non sono stati letti per intero né l’articolo 4 del decreto-legge 50/2017 né il comma 595 della legge 178/2020, e non è stata consultata alcuna guida dell’Agenzia delle Entrate.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
