In sintesi. Chi è residente in Italia e affitta un immobile in Francia deve riportare il canone pure nella dichiarazione italiana. Per un immobile in Francia affittato, l’importo da indicare segue di regola il reddito netto determinato secondo le norme francesi; l’imposta pagata oltre confine dà diritto a un credito, ma solo entro precisi limiti. Restano a parte monitoraggio e imposta sul valore degli immobili all’estero.
Come si determina il reddito dell’immobile francese
Secondo l’art. 70, c. 2, Tuir, terreni e fabbricati esteri entrano nel reddito complessivo per l’importo netto che emerge dalle regole dello Stato in cui si trovano, riferito allo stesso periodo d’imposta. Se l’esercizio francese non coincide con quello italiano, vale quello estero che si chiude durante l’anno solare italiano.
Quando il fabbricato non è soggetto a imposizione sul reddito nello Stato estero, la norma prevede invece una deduzione forfettaria del 15 per cento a copertura delle spese. La distinzione conta: se il reddito è tassato in Francia si parte dal netto francese, senza abbattimento forfettario; se non lo è, si applica la riduzione.
Ne deriva che nelle locazioni arredate rientranti nel regime francese del loueur en meublé non professionnel (LMNP) pesano anche costi e quote di ammortamento ammessi dall’amministrazione francese, perché fanno parte del reddito netto che quell’ordinamento assoggetta a tassazione. È un’applicazione della regola generale, da verificare sulla documentazione del singolo contribuente.
Doppia imposizione e credito d’imposta
L’accordo bilaterale italo-francese per evitare il doppio prelievo consente di tassare i redditi immobiliari nello Stato in cui l’immobile si trova, lasciando allo Stato di residenza il potere di tassarli a sua volta. Per evitare il doppio prelievo opera il meccanismo dell’art. 165 Tuir.
Il credito spetta per le imposte sul reddito versate fuori dai confini in via definitiva e non può superare la quota dell’Irpef italiana che corrisponde al reddito estero rispetto al reddito complessivo. Non tutto ciò che si versa in Francia è dunque recuperabile: serve un’imposta sul reddito, e l’eccedenza rispetto al limite resta definitivamente a carico del contribuente.
Un caso particolare è quello dei prélèvements sociaux, i prelievi sociali francesi sui redditi immobiliari. In una risposta a interpello del 2018 (n. 161) l’Agenzia delle entrate ha osservato che non figurano tra le imposte elencate nella convenzione e che occorre valutarne la natura; per gli anni dal 2016, dopo la riqualificazione operata dalla legge francese, ha ritenuto possibile il credito nei limiti dell’articolo 165, mentre per il 2013-2015 lo ha escluso.
Un esempio numerico
Un residente in Italia incassa 12.000 euro di canoni da un appartamento in Francia. Dopo spese e ammortamenti riconosciuti in Francia, il reddito netto francese è di 4.000 euro, su cui versa 700 euro di imposta. In Italia dichiara 4.000 euro. Se l’Irpef italiana riferibile a quei 4.000 euro è di 1.000 euro, il credito è pari a 700 euro e restano da pagare 300 euro. Se invece l’Irpef riferibile fosse di 600 euro, il credito sarebbe limitato a 600 euro.
Se lo stesso immobile non fosse tassato in Francia, in Italia si dichiarerebbe l’85 per cento del canone, cioè 10.200 euro, senza alcun credito.
Monitoraggio e imposta sugli immobili esteri
L’immobile estero va indicato nel quadro RW per il monitoraggio fiscale. È inoltre dovuta l’Ivie, l’imposta sul valore degli immobili situati all’estero, con aliquota dell’1,06 per cento dal 2024 e nessun versamento se l’importo dovuto non supera 200 euro. La base imponibile è, in generale, il costo di acquisto; per gli immobili situati nell’Unione europea si utilizza il valore catastale, se disponibile.
Domande frequenti
Il canone francese va dichiarato anche in Italia? Sì, per il residente fiscale italiano, che è tassato sul reddito ovunque prodotto.
Gli ammortamenti LMNP riducono il reddito italiano? In linea generale sì, se concorrono a determinare il reddito netto tassato in Francia, perché l’articolo 70 rinvia alla valutazione dello Stato estero.
Posso recuperare in Italia tutte le imposte pagate in Francia? No: il credito riguarda le imposte sul reddito versate in via definitiva, fino a concorrenza dell’Irpef italiana relativa a quel reddito.
Il quadro RW è sempre necessario? L’immobile estero va indicato ai fini del monitoraggio e dell’Ivie, salvo le esclusioni previste dalla disciplina.
Fonti
Testo unico delle imposte sui redditi (Dpr 917/1986), articoli 70 e 165. Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 161 del 28 dicembre 2018.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
