In sintesi. L’agevolazione prima casa spetta anche a chi acquista un fabbricato collabente, cioè un edificio in forte degrado censito in categoria catastale F/2, a una condizione: l’immobile deve diventare abitazione entro tre anni dall’acquisto. Lo ha stabilito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 108 del 26 maggio 2026. L’imposta di registro si applica allora nella misura ridotta del 2 per cento, purché ricorrano anche i requisiti ordinari. Se il termine non viene rispettato, il beneficio decade.
Che cosa ha chiarito l’Agenzia delle Entrate
La risposta n. 108/2026 riguarda l’acquisto di un fondo rustico su cui insiste un’unità collabente in categoria F/2, destinata a diventare casa di abitazione dopo gli interventi edilizi già programmati. L’Agenzia ammette l’agevolazione se sussistono i requisiti oggettivi e soggettivi e se nell’atto di acquisto sono rese le dichiarazioni richieste dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986 (testo unico dell’imposta di registro).
Decisivo è lo stato del bene. Non serve che sia abitabile il giorno del rogito: basta che possa essere reso abitativo e che, entro il triennio utile per l’accertamento, sia adibito di fatto a casa.
Che cos’è un fabbricato collabente
Si definisce collabente un fabbricato così deteriorato da non poter essere usato senza lavori di recupero. In Catasto queste unità sono classificate nella categoria F/2. Per anni la loro natura di ruderi è stata considerata incompatibile con l’idea stessa di casa di abitazione, a cui la norma lega il beneficio.
Perché cambia l’orientamento: dalla risposta 357/2019 alla Cassazione
Con la risposta n. 357 del 2019 l’Agenzia aveva negato il beneficio: la nota II-bis, sosteneva, si riferisce a case di abitazione, mentre gli immobili F/2 sono inagibili per degrado accentuato. La nuova risposta supera quella lettura e si adegua alla giurisprudenza.
La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 3913 del 2025 (depositata il 16 febbraio 2025), ha respinto il ricorso dell’Agenzia in un caso di fabbricato F/2 da ristrutturare. Il principio affermato è questo: la norma non esige un immobile già abitabile all’acquisto, la categoria F/2 non è ostativa e conta la possibilità di renderlo abitativo con i lavori necessari, purché l’uso abitativo sia dichiarato e attuato nel triennio previsto per la decadenza dell’accertamento.
La soluzione è coerente con un precedente già noto: la circolare n. 38/E del 2005 aveva ammesso il beneficio per gli edifici non ultimati (categoria F/3), se progettati per uso abitativo.
Quali requisiti servono per avere il 2 per cento
Restano fermi i requisiti soggettivi di sempre. L’acquirente deve avere la residenza nel Comune dove si trova l’immobile oppure impegnarsi a trasferirla entro 18 mesi. Non deve possedere un’altra casa nel medesimo Comune. Non deve aver già acquistato, in Italia, un’altra casa con l’agevolazione. Tutte queste circostanze vanno dichiarate nell’atto.
Sul piano oggettivo, il fabbricato deve essere recuperabile e, a lavori finiti, risultare in una categoria catastale abitativa diversa da A/1, A/8 e A/9, escluse perché riferite ad abitazioni di lusso.
La scadenza dei tre anni e le conseguenze del ritardo
Entro tre anni dall’acquisto l’immobile deve essere adibito ad abitazione. Il periodo coincide con quello in cui l’Amministrazione può controllare l’atto. Conta il risultato, non il programma dei lavori: la prova passa dai titoli edilizi e dall’aggiornamento della posizione catastale.
Se la trasformazione non è completata in tempo, l’agevolazione decade. L’Ufficio recupera l’imposta di registro ordinaria, con sanzioni e interessi.
Un esempio numerico
Calcolo nostro, a scopo illustrativo. Si ipotizzi una base imponibile di 80.000 euro per un fabbricato F/2 acquistato da un privato in possesso dei requisiti. Con il beneficio il registro, in forma proporzionale, equivale al 2 per cento: 80.000 × 2% = 1.600 euro, al netto di eventuali importi minimi di legge. Se allo scadere dei tre anni l’immobile non è abitabile, la differenza rispetto all’imposta ordinaria diventa recuperabile, insieme a sanzioni e interessi.
Domande frequenti
Un immobile F/2 inagibile può avere l’agevolazione prima casa?
Sì, secondo la risposta n. 108/2026, se rispetta i requisiti ordinari e diventa abitazione entro tre anni.
Da quando decorrono i tre anni?
Le sintesi consultate indicano la data dell’acquisto. Per gli edifici non ultimati la circolare 38/E del 2005 fa invece riferimento all’ultimazione dei lavori o, in mancanza, alla scadenza del triennio.
Basta avviare i lavori?
No. Occorre che l’immobile sia realmente adibito a casa entro la scadenza.
Il chiarimento vale anche per gli edifici non ultimati?
Per quelli in categoria F/3 il beneficio era già ammesso dalla circolare del 2005, se progettati per uso abitativo.
Fonti
Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 108 del 26 maggio 2026 (alcune fonti indicano il 25 maggio): testo integrale non letto, perché il sito dell’Agenzia non è raggiungibile dagli strumenti usati e la copia di Edotto è riservata; il contenuto è ricostruito dalle fonti seguenti. Corte di cassazione, ordinanza n. 3913/2025, testo letto. Dpr 131/1986, nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, citata dalle fonti, testo non riletto. ItaliaOggi, 27 maggio 2026; Eutekne, 27 maggio 2026 (parti accessibili); Edotto, 26 maggio 2026; EC News; Lavori Pubblici; Fiscal Focus, 27 maggio 2026 (estratto); Associazione nazionale costruttori edili (Ance), comunicato del 9 giugno 2026; Studio Pizzano, scheda della risposta. Non letti: Il Sole 24 Ore e Ipsoa, non raggiungibili.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
