In sintesi. L’abitazione principale all’estero ceduta da un residente in Italia entro cinque anni dall’acquisto non genera una plusvalenza tassabile, se per più della metà del tempo di possesso è stata la dimora abituale di chi vende o di un suo familiare. Per l’art. 67 Tuir non c’è differenza tra immobili italiani ed esteri: conta dove risiede fiscalmente chi vende, non dove sorge la casa. Resta da verificare la convenzione contro le doppie imposizioni con lo Stato estero.
Chi è interessato e quando scatta la tassazione
La regola riguarda le persone fisiche residenti in Italia che vendono un immobile fuori dall’attività d’impresa, arte o professione. Il guadagno della vendita è una plusvalenza, cioè la differenza positiva tra quanto si incassa e quanto l’immobile è costato. È un reddito diverso, categoria regolata dall’art. 67 del Dpr 917/1986 (Tuir).
La plusvalenza è tassabile solo se l’immobile è stato acquistato o costruito da non più di cinque anni. L’acquisto per successione non conta ai fini del quinquennio. Il legislatore presume che chi rivende in tempi brevi voglia speculare. Oltre i cinque anni la vendita non produce alcuna imposta sul guadagno.
Come si calcola la plusvalenza
Il calcolo è fissato dall’art. 68, comma 1, Tuir. Si parte da quanto si è incassato nell’anno con la vendita e si sottrae la spesa sostenuta: il prezzo pagato per comprare, oppure il costo per costruire, più gli oneri legati all’immobile. Entrano quindi nel conto l’onorario del notaio, le imposte versate al momento dell’acquisto e i lavori di ristrutturazione documentati.
Esempio numerico, con calcoli nostri e importi di fantasia. Un residente in Italia compra un appartamento a Lisbona per 200.000 euro, paga 15.000 euro di notaio e imposte, spende 25.000 euro di lavori documentati e lo rivende dopo tre anni a 300.000 euro. La plusvalenza sarebbe 300.000 meno 240.000, cioè 60.000 euro. Se però ha abitato lì con la famiglia per almeno diciannove mesi su trentasei, quei 60.000 euro non sono tassati in Italia.
Quando la casa di abitazione resta fuori dall’imposta
La lett. b) del comma 1 dell’art. 67 Tuir lascia fuori dall’imposta le unità immobiliari urbane usate come abitazione principale da chi vende o da un suo familiare. L’uso deve coprire più della metà del periodo che va dall’acquisto, o dalla costruzione, alla cessione. Il criterio è quindi di durata.
Il testo non dice nulla sullo Stato dove è ubicato il bene. Per questo la tesi, sostenuta anche da NT+ Fisco del Sole 24 Ore in un articolo del 7 aprile 2026, è che l’esclusione valga anche per le case situate all’estero. È una lettura del testo di legge: il fisco, nella risposta citata sotto, non ha affrontato questa clausola in modo specifico.
La posizione del fisco
Con la risposta n. 122 del 20 gennaio 2023 l’Agenzia ha esaminato la vendita di un immobile nei Paesi Bassi da parte di un contribuente di cui ha assunto, come ipotesi, la residenza in Italia. Ha affermato che la lett. b) dell’art. 67, comma 1, vale anche per gli immobili esteri, perché a decidere è la residenza italiana del venditore.
Nel caso esaminato il bene era posseduto da oltre cinque anni (acquistato nel 2000). La plusvalenza non andava quindi tassata in Italia né indicata in dichiarazione. La risposta non applica la clausola dell’abitazione principale, perché non serviva: bastava il decorso del quinquennio. Vale solo per i fatti descritti nell’istanza.
Come si dimostra che era l’abitazione principale
Serve un’effettiva dimora abituale, non una destinazione solo formale. Due ordinanze della Cassazione, civile, sezione tributaria, dicono come valutarla.
Con l’ordinanza n. 17528 del 25 giugno 2024 la Corte ha escluso la tassazione per un immobile accatastato come ufficio ma di fatto usato come casa di famiglia. Ha precisato che l’uso abitativo effettivo prevale sulla classificazione catastale e che la prova spetta a chi vende.
Con l’ordinanza n. 11786, depositata il 5 maggio 2025, la Corte ha affermato che conta la situazione di fatto, a prescindere dalle risultanze anagrafiche. La residenza anagrafica non basta: l’Amministrazione può dimostrare con presunzioni che la casa non era la dimora abituale, anche se il venditore vi risultava residente. Per le case estere ciò significa conservare elementi oggettivi, come contratti di utenza, documenti di residenza locale e prove della presenza della famiglia.
Doppie imposizioni e convenzioni
L’esenzione italiana non garantisce che lo Stato estero rinunci a tassare. Nella risposta n. 122/2023 la convenzione Italia-Paesi Bassi (articolo 13, paragrafo 1) consentiva a entrambi gli Stati di tassare la plusvalenza immobiliare. Lo Stato in cui sorge la casa può dunque applicare la propria imposta anche quando l’Italia non tassa.
Per questo si guarda il testo della convenzione con lo Stato interessato e le regole interne di quest’ultimo.
Domande frequenti
Vale solo per i residenti in Italia? Sì. Il criterio decisivo è la residenza fiscale italiana di chi vende, come ricordato dalla risposta n. 122/2023.
Se la casa estera è stata venduta dopo più di cinque anni cosa succede? Non c’è tassazione in Italia sulla plusvalenza, a prescindere dall’uso come abitazione principale. Resta da verificare l’imposizione nello Stato estero.
La residenza anagrafica basta a provare l’abitazione principale? No. Secondo la Cassazione (ordinanza n. 11786/2025) conta la dimora abituale effettiva, che può essere provata o contestata con elementi di fatto.
Le spese di ristrutturazione riducono la plusvalenza? Sì, se sono costi inerenti al bene e documentati: vanno ad aumentare il prezzo pagato (art. 68, comma 1, Tuir).
Fonti
Dpr 917/1986 (Tuir), artt. 67 e 68, letti nel testo riprodotto da Brocardi.it (il testo ufficiale su Normattiva non era raggiungibile). Agenzia delle Entrate, risposta n. 122 del 20 gennaio 2023, letta nel testo pubblicato da Fisco e Tasse e nel riassunto di Studio Cerbone. Cassazione, ordinanza n. 17528 del 25 giugno 2024, letta nelle massime di Diritto Bancario e Fiscal Focus. Cassazione, ordinanza n. 11786 del 5 maggio 2025, letta negli articoli di Eutekne (7 maggio 2025) e di EC News. NT+ Fisco del Sole 24 Ore, 7 aprile 2026: letto solo l’incipit, il resto è a pagamento. I testi integrali delle ordinanze non sono stati letti.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
