In sintesi. Negli affitti brevi con regime forfettario l’aliquota al 5% spetta solo a chi avvia un’attività davvero nuova, cioè se rispetta tre condizioni fissate dalla legge 190/2014. Senza i requisiti, nel forfettario si paga il 15%. Il tema riguarda chi, dal 1° gennaio 2026, ha tre o più appartamenti in locazione breve: la legge di fine 2025 ha infatti portato da quattro a due la soglia di immobili oltre la quale si presume l’esercizio di un’impresa.
Dal terzo immobile la locazione breve diventa impresa
La locazione breve è il contratto che dura al massimo 30 giorni, anche con servizi accessori. La legge 199/2025 (bilancio 2026) ha modificato l’articolo 1, comma 595, della legge 178/2020 e ha abbassato da quattro a due il numero di unità immobiliari che si possono destinare a questo uso senza essere considerati imprenditori. Con tre o più unità la presunzione vale dal 2026, senza regime transitorio. Il limite riguarda gli immobili, non le singole stanze.
Chi resta entro i due immobili può continuare con la cedolare secca, l’imposta sostitutiva sugli affitti: 21% sul primo immobile e 26% sul secondo, come spiegato in un altro articolo del sito. Chi supera la soglia apre la partita Iva o aggiunge un codice attività a quella esistente, si iscrive alla gestione previdenziale competente se non lo è già e emette fatture elettroniche.
Forfettario: 15% o 5%
Il regime forfettario è un regime semplificato in cui il reddito si calcola applicando un coefficiente di redditività ai ricavi e l’imposta sostitutiva si paga con aliquota del 15%. NT+ Fisco, il 17 febbraio 2026, ha scritto che il forfettario è applicabile anche all’attività immobiliare svolta come impresa, con imposta del 15% oppure del 5%. Chi lo applica non addebita l’Iva ma deve emettere fattura elettronica.
Le tre condizioni per l’aliquota al 5%
La norma che concede l’aliquota ridotta è nel comma 65 dell’articolo 1 della legge 190/2014 e vale per cinque anni dall’avvio. Le condizioni sono tre.
Prima condizione: nei tre anni precedenti l’avvio il contribuente non ha svolto attività artistica, professionale o d’impresa, nemmeno in forma associata o familiare. Seconda condizione: la nuova attività non è la semplice prosecuzione di un lavoro dipendente o autonomo precedente, salvo il praticantato obbligatorio. Terza condizione: se l’attività prosegue quella di un altro soggetto, i ricavi di quest’ultimo nell’anno precedente non devono superare il limite del forfettario.
Per la seconda condizione conta la sostanza: se cambiano solo la forma o il nome, ma restano gli stessi clienti, lo stesso mercato e le stesse risorse, l’attività può non essere considerata nuova e l’aliquota del 5% può essere negata.
Che cosa non è chiarito dalle fonti lette
Le fonti lette non trattano espressamente il caso di chi, fino al 2025, affittava come privato e apre la partita Iva solo per l’obbligo introdotto dalla legge. La verifica va quindi fatta sulle tre condizioni, caso per caso, e non esiste una conferma ufficiale che l’aliquota del 5% spetti in questa ipotesi.
Esempio numerico, con calcolo nostro e solo illustrativo: con ricavi annui da locazioni brevi di 30.000 euro e un coefficiente di redditività del 86%, il reddito imponibile è 25.800 euro. L’imposta sostitutiva sarebbe di 3.870 euro al 15% e di 1.290 euro al 5%, prima dei contributi previdenziali.
Domande frequenti
Da quanti appartamenti scatta l’impresa? Dal terzo immobile destinato a locazioni brevi, dal 1° gennaio 2026.
Per quanto tempo vale l’aliquota al 5%? Per cinque anni dall’avvio, se le tre condizioni sono rispettate.
Il forfettario prevede l’Iva? No, chi lo applica non addebita l’Iva, ma emette fattura elettronica.
Chi affittava da privato ha diritto al 5%? Le fonti lette non rispondono in modo espresso: dipende dalla verifica delle tre condizioni.
Fonti
Legge 23 dicembre 2014, n. 190, art. 1, c. 65: testo non letto direttamente (Normattiva ha restituito un errore), condizioni ricavate da Fiscal Focus del 3 febbraio 2026 e da NT+ Fisco (Il Sole 24 Ore) del 28 gennaio 2019. Legge di bilancio 2026 (legge 199/2025): modifica della soglia ricavata da EC News del 20 gennaio 2026 e da NT+ Fisco del 17 febbraio 2026. Fiscal Focus del 7 gennaio 2026 e Money.it del 29 dicembre 2025 per la cedolare secca. Non sono stati letti né circolari dell’Agenzia delle Entrate né interpelli; le affermazioni della versione precedente su prassi e circolari non riscontrate sono state eliminate, compresa la conclusione sull’iscrizione Inps dei dipendenti.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
