In sintesi. Chi fa affitti brevi tramite piattaforme online può essere considerato imprenditore per il fisco e perdere la cedolare secca. Lo afferma la sentenza n. 148 del 2 marzo 2026 emessa dai giudici tributari fiorentini di primo grado, secondo la stampa specializzata. Indizi decisivi: molte prenotazioni, attività continuativa, presenza degli immobili sulle principali piattaforme, incassi rilevanti e nessun’altra fonte di reddito. Parallelamente, dal 2026 la presunzione legale di imprenditorialità nelle locazioni brevi scatta oltre due appartamenti e non più oltre quattro.
La sentenza di Firenze: cosa è stato deciso
La pronuncia, di primo grado, riguarda una locazione turistica gestita tramite piattaforme digitali. I giudici hanno qualificato l’attività come impresa, con la conseguenza di escludere la cedolare secca. Il testo integrale non risulta ancora disponibile nella banca dati della giustizia tributaria: i dati qui riportati provengono dalle ricostruzioni dei quotidiani, che non fanno emergere un’applicazione della soglia numerica degli appartamenti come criterio decisivo.
Essendo una decisione di primo grado, può essere impugnata. Non costituisce un orientamento consolidato.
Gli indizi che contano per i giudici
Secondo ItaliaOggi e Money.it, la Corte ha valorizzato quattro elementi, da leggere insieme. Il primo è la quantità di prenotazioni, alta. Il secondo è la continuità nel tempo: l’attività non era occasionale. Il terzo è la presenza dell’immobile sulle principali piattaforme online. Il quarto è l’ammontare degli incassi, senza altri redditi imponibili.
Money.it riferisce anche che la mancanza di servizi aggiuntivi agli ospiti, di per sé, non esclude la natura imprenditoriale. Questo punto è riportato da una sola fonte.
Cedolare secca o reddito d’impresa
La cedolare secca sulle locazioni brevi è un’imposta sostitutiva con aliquota del 26%, ridotta al 21% per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione, come risulta dall’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, nel testo vigente. Gli intermediari che incassano i canoni o intervengono nel pagamento operano una ritenuta del 21% a titolo d’acconto.
La cedolare spetta a chi loca al di fuori dell’attività d’impresa. Se l’attività è qualificata come impresa, il reddito entra nella tassazione ordinaria e la cedolare non è applicabile. Per questo la qualificazione ha effetti economici diretti.
La soglia legale: da quattro a due appartamenti
La legge di Bilancio 2021 aveva fissato una soglia: oltre quattro appartamenti destinati a locazione breve in un periodo d’imposta, l’attività si presume imprenditoriale. La legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, comma 17, ha modificato l’articolo 1, comma 595, della legge 178/2020, sostituendo «quattro appartamenti» con «due appartamenti» e spostando il riferimento temporale all’anno 2026. Dal 2026 la presunzione scatta quindi dal terzo appartamento.
Esempio, elaborazione nostra. Un proprietario con tre appartamenti in locazione breve nel 2025 era sotto la soglia di quattro; nel 2026, con gli stessi tre, ricade nella presunzione. Con due appartamenti resta fuori dalla presunzione in entrambi gli anni, ma non per questo è escluso a priori che l’attività sia valutata come impresa, se emergono gli indizi sopra descritti.
Cosa significa per chi affitta
La sentenza di Firenze, se confermata, indicherebbe che il numero degli immobili non è l’unico criterio. Contano le modalità concrete di svolgimento dell’attività. Le ricostruzioni di stampa notano anche che la pronuncia non tiene conto delle modifiche di soglia introdotte successivamente ai fatti, relative al periodo 2017-2023.
Domande frequenti
Con pochi appartamenti si può essere considerati imprenditori?
Secondo la sentenza di Firenze, come riportata dalla stampa, sì: contano prenotazioni, continuità, piattaforme e incassi. È una decisione di primo grado e riguarda un caso concreto.
Da quanti appartamenti scatta la presunzione di legge?
Dal 2026 dal terzo appartamento destinato a locazione breve nel periodo d’imposta. In precedenza dal quinto.
Che cosa si perde se l’attività è qualificata come impresa?
La cedolare secca. Il reddito si tassa con le regole ordinarie del reddito d’impresa.
La sentenza è definitiva?
No. È di primo grado e può essere appellata.
Fonti
Decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, articolo 4, testo vigente al 30 aprile 2026 (Normattiva), letto. Legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, comma 17 (Normattiva), letto. ItaliaOggi, 16 aprile e 26 aprile 2026, e Fiscal Focus, 16 aprile 2026: lette solo le parti in anteprima. Money.it, 16 aprile 2026, letto. Il testo della sentenza di Firenze e l’articolo 1, comma 595, della legge 178/2020 nel testo integrale non sono stati letti.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
