In sintesi. La cedolare secca affitti è l’imposta sostitutiva che il proprietario persona fisica può scegliere, al posto di Irpef, addizionali, registro e bollo, sul canone di un’abitazione. L’aliquota è del 21 per cento sui contratti a canone libero, del 10 per cento sui contratti a canone concordato nei comuni dove la tensione abitativa è elevata e del 26 per cento sulle locazioni brevi (fino a 30 giorni), con il 21 per cento riservato a un solo immobile indicato nella dichiarazione dei redditi. La scelta non è sempre conveniente: dipende dal reddito complessivo e dal tipo di contratto.
Chi può optare per la cedolare secca e su quali immobili
Il regime è disciplinato dall’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011. Può sceglierlo il proprietario, o il titolare di un altro diritto reale di godimento, di unità immobiliari abitative locate a uso abitativo. Sono compresi i canoni delle pertinenze (cantina, box) affittate insieme all’abitazione. L’imposta sostituisce Irpef e addizionali regionali e comunali, oltre alle imposte di registro e di bollo sul contratto, sulla sua proroga e sulla risoluzione.
Il regime non vale se la locazione rientra in un’impresa, in un’arte o in una professione (comma 6). Per questo restano fuori società, enti commerciali e chi affitta come imprenditore.
Le aliquote: 21 per cento, 10 per cento e 26 per cento
L’aliquota ordinaria è del 21 per cento sul canone annuo stabilito dalle parti. Scende al 10 per cento per i contratti a canone concordato (quelli stipulati secondo gli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 431/1998) relativi ad abitazioni situate nei comuni a tensione abitativa elevata: i capoluoghi e i comuni confinanti indicati dal decreto-legge 551/1988 e gli altri comuni individuati dal Cipe.
Le locazioni brevi seguono l’articolo 4 del decreto-legge 50/2017. Sono tali i contratti di durata non superiore a 30 giorni, conclusi da proprietari persone fisiche non imprenditori, direttamente oppure con agenzie e portali online. Il comma 2 fissa l’aliquota al 26 per cento, ridotta al 21 per cento per i redditi di un unico immobile, che il contribuente individua nella dichiarazione dei redditi. La scelta spetta quindi al proprietario e non è lasciata a criteri esterni. L’aumento al 26 per cento opera dal 2024 (legge di bilancio 2024).
C’è poi un limite quantitativo. Se nel periodo d’imposta si destinano alla locazione breve più di quattro appartamenti, si presume che l’attività sia imprenditoriale (articolo 1, comma 595, della legge 178/2020): servono la partita Iva e viene meno la cedolare secca.
Che cosa cambia rispetto alla tassazione ordinaria
Quattro effetti pratici meritano attenzione. Primo, l’imposta è proporzionale: si paga la stessa percentuale sul canone qualunque sia il reddito complessivo. Secondo, chi opta per la cedolare sospende per tutta la durata dell’opzione il diritto di chiedere l’aggiornamento del canone, Istat compreso, e deve comunicarlo al conduttore con lettera raccomandata: senza questa comunicazione l’opzione non ha effetto (comma 11). Terzo, il reddito in cedolare conta comunque per verificare i requisiti di reddito di agevolazioni e benefici e rientra nell’Isee (comma 7). Quarto, la scelta non dà luogo a deduzioni analitiche delle spese sostenute.
Un esempio: 12.000 euro di canone annuo
Un lavoratore dipendente ha 40.000 euro di reddito e incassa 12.000 euro l’anno da un immobile affittato. Con le aliquote Irpef 2025 (23 per cento fino a 28.000 euro, 35 per cento fino a 50.000, 43 per cento oltre), sommando il canone al reddito, 10.000 euro sarebbero tassati al 35 per cento e 2.000 al 43 per cento: 4.360 euro di imposta aggiuntiva. Con la cedolare al 26 per cento l’imposta è 3.120 euro; al 21 per cento 2.520 euro; al 10 per cento 1.200 euro. Sono calcoli nostri semplificati: non considerano addizionali, detrazioni né riduzioni forfettarie del canone, che nel caso concreto possono spostare il confronto.
Canone concordato e Imu
Sul canone concordato opera un secondo vantaggio, non fiscale in senso stretto: per le abitazioni locate con contratti concordati secondo la legge 431/1998 l’Imu si calcola applicando un’aliquota ridotta al 75 per cento di quella deliberata dal comune, cioè con uno sconto del 25 per cento (articolo 1, comma 760, legge 160/2019). Il canone concordato è però di norma inferiore a quello di mercato.
Cosa potrebbe cambiare nel 2026
Il disegno di legge di bilancio 2026, all’esame del Parlamento alla data di questo aggiornamento, contiene misure sulla tassazione delle locazioni brevi, e sono stati presentati emendamenti per modificarle. Il testo non è definitivo e non è stato letto direttamente: conviene attendere la legge approvata prima di basarsi su quelle ipotesi.
Domande frequenti
Qual è l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi?
Il 26 per cento, ridotto al 21 per cento per un unico immobile, indicato dal proprietario nella dichiarazione dei redditi.
Quanti appartamenti si possono affittare per brevi periodi senza partita Iva?
Fino a quattro per periodo d’imposta. Oltre questa soglia si presume l’esercizio di un’impresa.
La cedolare secca consente di aggiornare il canone all’Istat?
No. Per la durata dell’opzione la facoltà di chiedere l’aggiornamento è sospesa, e la rinuncia va comunicata al conduttore con raccomandata.
Può optare una società che affitta un appartamento?
No. Il regime non si applica alle locazioni che rientrano in un’impresa, in un’arte o in una professione.
Fonti
Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, articolo 3; decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, articolo 4; Tuir (Dpr 917/1986), articolo 11: testi vigenti al 21 novembre 2025, letti su Normattiva. Limite dei quattro appartamenti (legge 178/2020, articolo 1, comma 595) e aliquote delle locazioni brevi dal 2024: Il Sole 24 Ore NT+ Fisco (8 febbraio 2022), EC News (21 dicembre 2023), Leggi Oggi (5 agosto 2024), documento dell’Ordine dei commercialisti di Brescia (gennaio 2024). Imu sul canone concordato: EC News (6 novembre 2024) e circolare Fima Milano (giugno 2023). Disegno di legge di bilancio 2026: riscontri da Money.it (21 ottobre 2025) e Edotto (20 novembre 2025); testo non letto. Non letti: sito dell’Agenzia delle Entrate (non raggiungibile), Eutekne, ItaliaOggi, Ipsoa, articolo 1, comma 760, legge 160/2019 nel testo ufficiale.
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