In sintesi. Con la cedolare secca affitti brevi l’aliquota agevolata del 21% vale per un’unica unità immobiliare, quella che il contribuente indica nella dichiarazione dei redditi. Per ogni altro immobile locato con contratti brevi e assoggettato a cedolare l’aliquota è del 26%. La regola si applica dall’anno d’imposta 2024 e la scelta è unica, anche quando gli immobili producono redditi di natura diversa.
Cosa prevede la norma: 26% di base, 21% su un solo immobile
La disciplina è nell’articolo 4 del decreto legge 50/2017, nel testo oggi vigente dopo le modifiche della legge 213/2023. Rientrano nelle locazioni brevi gli alloggi dati in affitto per un massimo di 30 giorni da persone fisiche che non agiscono come imprenditori, anche tramite intermediari o portali telematici.
Chi sceglie la cedolare secca, cioè l’imposta sostitutiva che sostituisce Irpef e addizionali sul canone, paga il 26%. L’aliquota scende al 21% per un’unica unità immobiliare, indicata dal contribuente nella dichiarazione. L’Agenzia delle Entrate conferma che la riduzione opera dall’anno d’imposta 2024 e che le unità ulteriori scontano il 26%.
Proprietà, sublocazione e comodato: la scelta è una sola
Il regime non riguarda solo il proprietario. Lo stesso articolo 4 lo estende ai corrispettivi lordi di chi, come sublocatore o comodatario, concede a sua volta l’immobile per brevi periodi, purché ricorrano le condizioni appena descritte. Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate, il titolare di un diritto reale dichiara la rendita catastale come redditi fondiari, mentre sublocatore e comodatario indicano i ricavi tra i redditi diversi.
La norma parla di un’unica unità immobiliare, senza distinguere tra queste categorie. Ne segue che l’aliquota del 21% non si ripete: chi possiede un appartamento e ne sublocata un secondo ha un solo immobile al 21%, e l’altro è tassato al 26%.
Che cosa propone la dichiarazione precompilata
Nella precompilata i canoni delle locazioni brevi sono raggruppati per CIN, il codice identificativo nazionale che compare nelle certificazioni uniche emesse dagli intermediari. Se dalle certificazioni risulta un solo immobile, il sistema applica il 21%. Se ne risultano diversi, assegna il 21% al canone maggiore e il 26% ai restanti. Il contribuente deve verificare che i canoni siano attribuiti al CIN giusto e può modificare la proposta.
Esempio numerico
Un contribuente incassa nell’anno canoni da locazione breve per tre immobili: 12.000, 9.000 e 6.000 euro. Con la cedolare al 21% sul primo e al 26% sugli altri due, l’imposta è 2.520 euro (21% di 12.000) più 3.900 euro (26% di 15.000), cioè 6.420 euro in totale. Se il 21% fosse stato attribuito all’immobile da 6.000 euro, l’imposta sarebbe salita a 1.260 euro più 5.460 euro, cioè 6.720 euro. L’esempio è semplificato e ignora altri redditi e le ritenute subite.
Le ritenute vanno tenute presenti. Gli intermediari che incassano i canoni o intervengono nel pagamento operano una ritenuta del 21% a titolo di acconto. Per gli immobili tassati al 26% la differenza si regola in dichiarazione.
Domande frequenti
Si può avere il 21% su due immobili? No. La norma consente l’aliquota ridotta a un’unica unità immobiliare indicata in dichiarazione; le altre sono tassate al 26%.
Il 21% spetta a un immobile per ogni tipo di reddito? No. La riduzione è unica, sia che i canoni derivino da immobili di proprietà sia che arrivino da sublocazioni o comodati.
La precompilata sceglie l’immobile al posto mio? Propone soltanto: con più immobili applica il 21% al canone più alto. Il contribuente conferma o modifica l’attribuzione.
Da quando vale la regola? Dall’anno d’imposta 2024, come precisato dall’Agenzia delle Entrate.
Fonti
Decreto legge 50/2017, articolo 4, testo vigente su Normattiva. Agenzia delle Entrate, FAQ della dichiarazione precompilata «Ho più redditi derivanti da locazione breve, come sono trattati nella dichiarazione precompilata?». Agenzia delle Entrate, guida «Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le nuove regole per gli intermediari», edizione di ottobre 2017. La guida dell’Agenzia di aprile 2026 non è stata consultata nel testo originale.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
