Aggiornato al 12 maggio 2025
In sintesi. Cedolare secca conduttore impresa: per la Corte di cassazione l’opzione resta valida se l’immobile ha uso abitativo e a locare è un privato che non opera come impresa o come lavoratore autonomo. Lo affermano le sentenze n. 12076 e n. 12079 del 7 maggio 2025, che confermano la n. 12395 del 7 maggio 2024. L’Agenzia delle Entrate mantiene invece la lettura contraria, quindi l’opzione resta esposta ad accertamenti.
Che cosa ha deciso la Cassazione
Si chiama cedolare secca l’imposta sostitutiva, con aliquota fissa, al posto dell’Irpef ordinaria e delle relative addizionali sul canone degli alloggi affittati da persone fisiche. Il comma 6 dell’articolo 3 del Dlgs 23/2011 la esclude per i contratti stipulati dal proprietario mentre esercita un’impresa oppure un’arte o una professione.
Le due sentenze della sezione tributaria interpretano il divieto come rivolto unicamente a chi concede in affitto. La natura del conduttore, anche se società o fondazione, non pesa, a patto che il contratto soddisfi un bisogno di abitazione. Nella n. 12079 la Corte ha richiamato anche il comma 6-bis, che riguarda cooperative edilizie ed enti senza scopo di lucro che subaffittano a studenti universitari: per i giudici è una regola con scopo proprio e non impone altri limiti.
I casi esaminati
Nella n. 12079 l’Ufficio aveva emesso due avvisi di accertamento, relativi al 2015 e al 2016, con una maggiore Irpef di 7.385 e di 7.222 euro oltre a sanzioni e interessi. Il contratto, risalente al 2010, era intestato a una società a responsabilità limitata ma l’appartamento serviva a chi la amministrava. La Corte ha accolto il ricorso del proprietario, ha cassato la sentenza d’appello e ha annullato gli avvisi, decidendo nel merito perché non servivano altri accertamenti di fatto.
La n. 12076 ha per oggetto un alloggio preso da una fondazione per il suo presidente e applica la stessa regola, come riferiscono Il Sole 24 Ore e Edotto il 9 maggio 2025.
La posizione dell’Agenzia delle Entrate
Nella circolare 26/E del 2011 l’Agenzia aveva escluso l’opzione se a firmare da conduttore è un imprenditore o un professionista, pur per alloggiare un dipendente. Secondo Il Sole 24 Ore del 9 maggio 2025 questa linea è rimasta ferma dopo la pronuncia del 2024, mentre il ministero dell’Economia, in una risposta del 26 marzo a un’interrogazione, ha scelto di aspettare indirizzi consolidati. Ne deriva che l’Ufficio può contestare l’opzione in sede di controllo e che l’esito dipende dal giudizio.
Che cosa non decidono le sentenze
I due casi riguardano alloggi destinati ad amministratori o presidenti. Le pronunce lette non esaminano altre ipotesi, per esempio la società che prende in locazione un appartamento per sublocarlo ai turisti, dove l’immobile non soddisfa un’esigenza abitativa del conduttore ma alimenta la sua attività. Su questi casi non si può dedurre dalle sentenze una soluzione certa.
Esempio
Esempio con calcoli nostri e dati di fantasia, basato sul caso della n. 12079. Un privato concede un appartamento a una srl, che lo mette a disposizione dell’amministratore, e opta per la cedolare secca. Se l’Ufficio contesta l’opzione e recupera 7.000 euro di Irpef per annualità, il principio affermato dalla Cassazione consente di chiedere l’annullamento dell’atto. Se invece la società sublocasse l’appartamento ai turisti, la conclusione non è coperta da queste sentenze.
Domande frequenti
La cedolare secca spetta se il conduttore è una società? Per la Cassazione sì, a condizioni precise: alloggio abitativo e locatore privato. L’Agenzia sostiene l’opposto.
Il divieto del comma 6 riguarda il conduttore? No, per la Corte riguarda solo le locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio di impresa, arti o professioni.
Le sentenze valgono per le sublocazioni turistiche? Non le esaminano. I casi decisi riguardano alloggi per amministratori e presidente.
La circolare 26/E del 2011 è stata superata? Alla data di questo articolo l’Agenzia non risulta aver cambiato la propria lettura.
Fonti
Cassazione, sezione tributaria, sentenza n. 12079 del 7 maggio 2025 (testo letto nella riproduzione di Studio Cerbone). Sentenze n. 12076 del 7 maggio 2025 e n. 12395 del 7 maggio 2024 (testi non letti; contenuto da Il Sole 24 Ore del 9 maggio 2025 e NT+ Condominio e Immobili dell’8 maggio 2024, quest’ultimo letto in parte, ed Edotto del 9 maggio 2025). Eutekne.info del 9 maggio 2025 (solo anteprima). Dlgs 23/2011, articolo 3 (letto soltanto per i passaggi riportati nella sentenza). Per la circolare 26/E del 2011 non ho letto il testo: il contenuto è tratto da Il Sole 24 Ore e Investire Oggi.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
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