Aggiornato al 7 agosto 2025
In sintesi. Sul credito d’imposta prima casa (articolo 7, legge 448/1998) arriva un chiarimento: non si perde se la vecchia abitazione agevolata è ceduta entro due anni dopo il nuovo acquisto. Lo ha stabilito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 197 del 30 luglio 2025. Oltre il biennio, cadono sia l’agevolazione sul nuovo immobile sia il credito.
Che cosa ha chiarito l’Agenzia
Fino al 2024, chi comprava una nuova casa agevolata aveva dodici mesi per cedere quella già posseduta. La manovra per il 2025 ha raddoppiato il periodo con la legge 207/2024 (articolo 1, comma 116), intervenendo sulla nota II-bis, comma 4-bis, della tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro). La regola riguarda i rogiti dal 1° gennaio 2025. Si applica anche ai rogiti del 2024 il cui anno non era ancora scaduto a fine dicembre: lo aveva già precisato l’Agenzia con la risposta n. 127 del 24 aprile 2025.
Restava un dubbio. Il credito d’imposta, disciplinato da una norma diversa, doveva seguire lo stesso termine? La risposta n. 197 dice di sì. Secondo la stampa specializzata, l’Agenzia ha motivato la scelta con la coerenza del sistema. Lasciare il termine di un anno per il credito avrebbe penalizzato chi, grazie alla proroga, poteva ancora vendere. Il testo integrale della risposta non è stato letto per questo articolo: il sito dell’Agenzia blocca la lettura automatica. Il contenuto è ricostruito dalle sintesi di più testate.
Come funziona il credito
La norma di base (articolo 7, legge 448/1998) premia chi, dopo aver ceduto una casa comprata con l’aliquota agevolata, ne acquista un’altra non di lusso nei dodici mesi successivi. L’importo arriva fino all’imposta di registro o all’Iva pagata sul precedente acquisto agevolato. Non può superare l’imposta di registro o l’Iva dovuta sul nuovo acquisto agevolato.
Il caso della risposta 197 è diverso: il contribuente compra la nuova casa prima di vendere la vecchia. Qui il credito è provvisorio e diventa definitivo solo se la vendita arriva entro due anni dal nuovo atto. Il credito si usa sul nuovo atto: si versa solo l’eventuale differenza di imposta, mentre l’eccedenza del credito non si recupera in denaro.
Un esempio numerico
Esempio illustrativo, con calcoli nostri. Per la prima casa, comprata nel 2018, si era pagata un’imposta di registro di 2.400 euro. Nel febbraio 2025 si compra una seconda abitazione con l’agevolazione prima casa, senza aver venduto la prima. Sul nuovo atto l’imposta di registro dovuta ammonta a 3.000 euro.
Il beneficio equivale al minore dei due importi: 2.400 euro. Al rogito si versano 600 euro. Se la prima casa viene venduta entro febbraio 2027, il credito è definitivo. Se la vendita slitta oltre quella data, si perdono l’agevolazione sul nuovo acquisto e il credito, e le imposte non versate vanno recuperate.
Che cosa resta da valutare
La risposta riguarda chi acquista prima e vende dopo. Per chi vende prima e riacquista, il termine di riferimento resta quello dell’articolo 7: l’acquisto della nuova casa nei dodici mesi dopo la vendita. Una risposta a interpello vale per il caso esaminato e per i contribuenti che si trovano nella stessa situazione, ma non è una norma di legge.
Domande frequenti
Dal 2025 il termine per vendere la vecchia casa è di due anni?
Sì. La manovra 2025 ha portato da uno a due anni il termine per i rogiti dal 1° gennaio 2025 e per quelli con l’anno ancora aperto a quella data.
Il credito d’imposta segue lo stesso termine?
Secondo la risposta n. 197 del 30 luglio 2025, sì: il credito resta se la vecchia casa è ceduta entro due anni dal nuovo acquisto.
Che cosa succede se non vendo entro due anni?
Si decade dall’agevolazione prima casa sul nuovo immobile e dal credito d’imposta. Le imposte non versate vanno recuperate.
Il credito può superare l’imposta dovuta sul nuovo atto?
No. Il credito non può eccedere l’imposta di registro o l’Iva dovuta sul nuovo acquisto agevolato.
Fonti
Legge 23 dicembre 1998, n. 448, articolo 7, nel testo vigente al 7 agosto 2025, letta su Normattiva. Legge 30 dicembre 2024, n. 207, articolo 1, comma 116, e risposta a interpello n. 127 del 24 aprile 2025 dell’Agenzia delle Entrate, lette in una copia del testo pubblicata su Diritto Bancario. Risposta a interpello n. 197 del 30 luglio 2025: non letto il testo ufficiale; sintesi lette su QuotidianoPiù (30 luglio 2025), Eutekne.info (31 luglio 2025, solo anteprima), Edotto, EC News e Fisco 7 (agosto 2025). Non sono stati confrontati testi a pagamento del Sole 24 Ore.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
