Aggiornato al 28 ottobre 2025
In sintesi. L’estromissione immobile è l’uscita di un fabbricato strumentale dal patrimonio dell’imprenditore individuale. Il disegno di legge di Bilancio 2026 la riapre: l’opzione va esercitata al più tardi il 31 maggio 2026 e comporta un’imposta sostitutiva dell’8% sulla plusvalenza. Il testo è un progetto e in Parlamento può cambiare.
Che cosa prevede il disegno di legge
La norma è contenuta nell’art. 14, comma 7, del disegno di legge di Bilancio 2026 (Atto Senato 1689, presentato il 22 ottobre 2025). Richiama l’art. 1, comma 121, della legge 208/2015, che disciplina da anni l’estromissione agevolata.
Estromettere un immobile significa toglierlo dal patrimonio dell’impresa e riportarlo nella sfera personale dell’imprenditore. Il passaggio genera una plusvalenza, cioè lo scarto fra quanto vale oggi il bene e il costo che il fisco ancora riconosce. In via ordinaria lo scarto sarebbe tassato con le imposte sui redditi. Con l’agevolazione si versa invece un’unica imposta sostitutiva.
Chi può usarla e per quali immobili
Possono aderire gli imprenditori individuali. Devono avere questa qualifica al 30 settembre 2025 e mantenerla fino al 1° gennaio 2026. Chi cessa l’attività entro la fine del 2025 resta quindi fuori.
L’agevolazione riguarda gli immobili strumentali, sia per natura sia per destinazione (art. 43 del Tuir), posseduti al 30 settembre 2025. Strumentale per natura è l’immobile che per le sue caratteristiche non può essere usato in altro modo, come un capannone. Strumentale per destinazione è quello utilizzato per l’attività anche se potrebbe avere un altro uso. Restano esclusi i beni merce e gli immobili del patrimonio personale.
Imposta sostitutiva, rate e scadenze
L’imposta è pari all’8% della differenza tra il valore normale dell’immobile e il valore fiscalmente riconosciuto. Sostituisce Irpef e Irap.
L’opzione si esercita non oltre il 31 maggio 2026 e produce effetto dal 1° gennaio 2026. Il pagamento è dilazionato: la prima rata scade il 30 novembre 2026, la seconda il 30 giugno 2027.
Esempio (calcoli nostri). Un immobile ha valore fiscale di 200.000 euro e valore normale di 350.000 euro. Ne deriva un maggior valore di 150.000 euro. Applicando l’8% si ottengono 12.000 euro, da versare nelle due scadenze indicate.
Domande frequenti
Chi cessa l’attività nel 2025 può estromettere l’immobile?
No. Il progetto richiede che l’impresa individuale esista dal 30 settembre 2025 fino al 1° gennaio 2026.
Quale imposta si paga?
Un’imposta sostitutiva dell’8% sulla differenza tra valore normale e valore fiscale. Sostituisce Irpef e Irap.
Entro quando va esercitata l’opzione?
Non oltre il 31 maggio 2026. Gli effetti decorrono dal 1° gennaio 2026.
Il testo è definitivo?
No. È contenuto in un disegno di legge, che durante l’esame parlamentare può essere modificato.
Fonti
Lette: Senato della Repubblica, scheda dell’Atto Senato 1689 (presentazione del 22 ottobre 2025); Quotidiano Piu, «Beni immobili strumentali: riproposta l’estromissione», 24 ottobre 2025; Finanza e Fisco, «Manovra 2026, analisi normativa degli artt. da 14 a 22», 30 ottobre 2025 (analisi dell’art. 14 del disegno di legge); Fiscal Focus, 3 novembre 2025 (lettura parziale). Non letti: il testo del disegno di legge e della legge 208/2015, comma 121; la prassi dell’Agenzia delle Entrate sul tema e le regole sull’Iva, che per questo non sono trattate.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
