In sintesi. Una società con sede in un altro Stato Ue che compra un appartamento in Italia e lo affitta ai turisti in forma d’impresa fa un’operazione imponibile in Italia. La locazione turistica sconta l’aliquota ridotta del 10%, non l’esenzione degli affitti abitativi, se l’immobile rientra tra le «case e appartamenti per vacanze» definite dalla legge 217/1983. Per versare l’imposta la società si identifica in Italia, direttamente o con un rappresentante fiscale, oppure, se non ha una stabile organizzazione nel nostro Paese, può dichiararla nel regime OSS.
Aliquota del 10% sulla locazione turistica d’impresa
La regola di partenza è l’esenzione: l’articolo 10, primo comma, numero 8, del Dpr 633/1972 esclude da Iva le locazioni di fabbricati. Fanno eccezione, tra le altre, quelle di abitazioni effettuate dalle imprese che le hanno costruite o ristrutturate e che hanno scelto l’imposizione nel contratto.
Il numero 120 della Tabella A, parte III, allegata allo stesso decreto, prevede un’altra strada: le prestazioni rese ai clienti alloggiati nelle strutture ricettive sono imponibili con l’aliquota ridotta del 10%. L’elenco delle strutture è nell’articolo 6 della legge 17 maggio 1983, n. 217. Comprende alberghi, residenze turistico-alberghiere, villaggi turistici, alloggi agrituristici, affittacamere, case per ferie e, per quello che qui interessa, le «case e gli appartamenti per vacanze».
La stessa legge descrive gli appartamenti per vacanze come immobili arredati, gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti che non superano tre mesi consecutivi. È una definizione di settore che incide sul risultato fiscale. In uno studio di febbraio 2026 la Fondazione nazionale dei commercialisti distingue due casi: se l’attività si risolve nel godimento dell’immobile vale l’esenzione, se la società presta un servizio di alloggio ai clienti si applica il 10%.
Un esempio con calcoli nostri. Una società lettone incassa 1.100 euro per una settimana in un appartamento a Rimini, Iva compresa. Con l’aliquota del 10%, la base imponibile è 1.000 euro e l’Iva è 100 euro, da versare all’Erario italiano. Se invece il contratto durasse oltre tre mesi consecutivi e mancassero gli altri requisiti della legge del 1983, l’operazione resterebbe una locazione abitativa esente.
L’operazione è tassata in Italia perché l’immobile è qui
Le prestazioni di servizi relative a beni immobili si considerano effettuate in Italia quando l’immobile è situato nel territorio dello Stato. Lo dispone l’articolo 7-quater, comma 1, lettera a), del Dpr 633/1972, che cita espressamente la fornitura di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzioni analoghe e la cessione in uso di immobili. Conta il luogo dell’immobile, non la sede del prestatore. La società estera quindi applica l’Iva italiana anche se non ha uffici in Italia.
Come si identifica la società in Italia
L’articolo 17, terzo comma, del Dpr 633/1972 riguarda i soggetti non residenti senza stabile organizzazione in Italia. I loro obblighi Iva sono assolti dalla società stessa, se si è identificata ai sensi dell’articolo 35-ter, oppure da un rappresentante residente in Italia, nominato nelle forme previste dal Dpr 441/1997, che risponde in solido con la società rappresentata.
L’identificazione diretta richiede una dichiarazione all’ufficio competente, da presentare prima di effettuare le operazioni (articolo 35-ter, comma 1). Il Sole 24 Ore, nella rubrica «L’esperto risponde» di NT+ Fisco del 3 aprile 2026, conclude che la società comunitaria che acquista l’immobile per la locazione turistica deve avere la partita Iva.
Quando si può usare il regime OSS
L’OSS, acronimo di One Stop Shop («sportello unico»), è un regime in vigore dal 1° luglio 2021. Consente di dichiarare e versare l’Iva dovuta in altri Stati Ue attraverso un’unica dichiarazione trimestrale presentata nel proprio Stato di identificazione. La versione dell’Unione riguarda i servizi resi a clienti privati, cioè a soggetti non passivi d’imposta, da operatori che non sono stabiliti nello Stato in cui l’operazione è tassata.
Secondo le Faq dell’Agenzia delle Entrate, riportate da Finanza e Fisco, nello sportello unico rientrano anche i servizi relativi a immobili. L’esempio ufficiale riguarda il regime per i fornitori extra-Ue, ma la logica è la stessa. Il regime non serve se gli ospiti sono imprese: l’OSS vale solo per i clienti non soggetti passivi.
La condizione decisiva è l’assenza di una stabile organizzazione in Italia, cioè di una struttura permanente, dotata di persone e di mezzi tecnici, capace di fornire il servizio in autonomia. Sul punto la Corte di giustizia Ue, nella causa C-931/19 Titanium (3 giugno 2021), ha ritenuto che una società di Jersey proprietaria di immobili a Vienna, senza personale proprio sul posto, non avesse una stabile organizzazione ai fini Iva. La sola proprietà dell’immobile quindi non basta. Se invece la società dispone in Italia di personale e mezzi propri per gestire gli affitti, l’OSS non è utilizzabile e resta l’identificazione ordinaria.
Domande frequenti
La società Ue deve sempre avere la partita Iva italiana?
Sì, se non usa l’OSS. L’immobile è in Italia, l’operazione risulta imponibile e gli obblighi vanno assolti con identificazione diretta o con rappresentante fiscale. L’alternativa è l’OSS, a condizione che non esista una stabile organizzazione e che gli ospiti siano privati.
Si può applicare l’esenzione dell’articolo 10 del Dpr 633/1972?
Non per le locazioni turistiche che rispettano i requisiti della legge 217/1983: si applica il 10%. L’esenzione resta per le locazioni abitative in senso stretto, prive di quei requisiti.
Un contratto di sei mesi può avere l’Iva ridotta?
Nella definizione di legge, gli appartamenti per vacanze hanno contratti che non superano tre mesi consecutivi. Un contratto più lungo esce da quella definizione e torna, in linea di principio, nella locazione abitativa esente.
Possedere l’immobile crea una stabile organizzazione?
No, da solo no, secondo la sentenza Titanium. Servono risorse umane e tecniche stabili in Italia, tali da fornire il servizio senza il supporto decisionale della sede estera.
Fonti
Dpr 633/1972, articoli 7-quater, 10, 17 e 35-ter, testi vigenti consultati su Normattiva. Legge 17 maggio 1983, n. 217, articolo 6, testo consultato su Normattiva. Fondazione nazionale dei commercialisti, studio sul regime fiscale delle locazioni turistiche, 16 febbraio 2026. Il Sole 24 Ore, NT+ Fisco, «L’esperto risponde» del 3 aprile 2026, solo la parte non a pagamento; NT+ Fisco, 16 luglio 2021, sul regime OSS. Finanza e Fisco, Faq sui regimi Iva OSS e IOSS; Edotto, 2 febbraio 2022; ecnews, articolo del 25 settembre 2024 sull’OSS per servizi su immobili. Titanium: Meijburg & Co, 22 giugno 2021, e Danovky, 8 luglio 2021. Fiscomania, scheda sul regime Iva degli immobili turistico-ricettivi. Non letti: il testo integrale della risposta di NT+ Fisco, la Tabella A (numero 120) direttamente sul testo di legge, la direttiva 2006/112/Ce, la sentenza Titanium e le Faq originali dell’Agenzia delle Entrate. Il numero 120 è riscontrato da NT+ Fisco, dalla Fondazione nazionale dei commercialisti e da Fiscomania.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
