In sintesi. Entro il 30 giugno 2026 gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici sono tenuti a inviare al Fisco le informazioni sulle locazioni brevi da loro intermediate nel 2025 (articolo 4, comma 4, D.L. 50/2017). Se la comunicazione è omessa, incompleta o infedele, la sanzione va da 250 a 2.000 euro e si dimezza se l’invio corretto arriva entro 15 giorni dalla scadenza, cioè entro il 15 luglio 2026. Chi incassa i canoni o interviene nel pagamento trattiene inoltre il 21% come acconto d’imposta: è un adempimento distinto dalla comunicazione. Dal 2026 il tetto oltre il quale l’attività si presume imprenditoriale passa da quattro a due appartamenti in ciascun anno d’imposta.
Chi deve inviare i dati e entro quando
L’obbligo riguarda i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e quelli che gestiscono portali telematici mettendo in contatto chi cerca un immobile con chi lo offre in locazione. I dati vanno trasmessi entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono: per i contratti del 2025 la data è quindi il 30 giugno 2026.
La comunicazione ha per oggetto i contratti, non le ritenute. Secondo la stampa specializzata, che descrive il provvedimento dell’Agenzia del 12 luglio 2017, comprende l’identità del locatore, il periodo di locazione, l’indirizzo dell’immobile e il prezzo complessivo lordo.
Quali contratti rientrano nelle locazioni brevi
Per l’articolo 4, comma 1, sono locazioni brevi i contratti su immobili abitativi con permanenza fino a 30 giorni, anche se prevedono la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Devono essere stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio di un’attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari e portali.
Il comma 3 estende le regole ai corrispettivi lordi delle sublocazioni e dei contratti onerosi conclusi dal comodatario, cioè da chi ha ricevuto l’immobile in uso gratuito e lo concede a terzi.
Ritenuta del 21%: l’obbligo dell’intermediario
Un obbligo diverso è quello del comma 5. L’intermediario residente in Italia che incassa i canoni, o interviene nel pagamento, agisce da sostituto d’imposta e trattiene il 21% in acconto sull’importo di canoni e corrispettivi, nel momento in cui paga il beneficiario. La versa con il modello F24, secondo l’articolo 17 del D.Lgs. 241/1997, e rilascia la certificazione prevista dall’articolo 4 del D.P.R. 322/1998.
Esempio numerico, con calcoli nostri: per un soggiorno da 1.200 euro lordi, la ritenuta è di 252 euro (1.200 per 21%). Il proprietario riceve 948 euro, senza considerare eventuali commissioni. La ritenuta è un acconto: l’imposta definitiva dipende dal regime scelto dal locatore.
I soggetti non residenti con stabile organizzazione in Italia adempiono tramite questa (comma 5-bis). Quelli senza stabile organizzazione in Italia ma residenti in un altro Stato dell’Unione europea possono adempiere direttamente o nominare un rappresentante fiscale. Se il soggetto è extra Ue e non ha stabile organizzazione in alcuno Stato membro, il rappresentante fiscale è obbligatorio.
Il comma 5-ter attribuisce poi a chi incassa il canone la responsabilità dell’imposta di soggiorno, con diritto di rivalsa sul turista, e dei relativi adempimenti.
Sanzioni e ravvedimento
La comunicazione assente, parziale o non veritiera dei dati è punita con la sanzione dell’articolo 11, comma 1, del D.Lgs. 471/1997, da 250 a 2.000 euro. L’articolo 4, comma 4, la riduce a metà se la trasmissione avviene entro 15 giorni dalla scadenza, oppure se nello stesso termine è inviata la comunicazione corretta.
Esempio numerico, con calcoli nostri: un invio corretto entro il 15 luglio 2026 comporta una sanzione tra 125 e 1.000 euro invece del minimo di 250 e del massimo di 2.000 euro.
Novità 2026: il tetto scende a due appartamenti
La legge di bilancio 2026 (legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, comma 17) interviene sull’articolo 1, comma 595, della legge 178/2020: le parole «quattro appartamenti» sono sostituite da «due appartamenti». Secondo la stampa specializzata, superata la soglia la gestione degli affitti è considerata per presunzione un’attività d’impresa, con i relativi effetti fiscali e previdenziali.
Per l’imposta sostitutiva, cioè la cedolare secca, l’articolo 4, comma 2, prevede l’aliquota del 26%, ridotta al 21% per i redditi riferiti a un solo immobile, che il contribuente sceglie in sede di dichiarazione.
Domande frequenti
Il 30 giugno 2026 riguarda le ritenute del 2025? No: riguarda i dati dei contratti di locazione breve conclusi nel 2025. La ritenuta si versa con F24 e si certifica con una procedura separata.
Chi deve inviare la comunicazione? Gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici che mettono in contatto locatori e conduttori, secondo l’articolo 4, comma 4.
Quanto si paga se si sbaglia o si dimentica l’invio? Da 250 a 2.000 euro, ridotti a metà se la trasmissione corretta avviene entro 15 giorni dalla scadenza.
Il limite degli appartamenti vale per la comunicazione? No: nelle fonti lette è collegato alla presunzione di imprenditorialità del locatore, non all’obbligo di comunicazione degli intermediari previsto dall’articolo 4, comma 4.
Fonti
D.L. 24 aprile 2017, n. 50, articolo 4, testo vigente letto su Normattiva. D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471, articolo 11, letto su Normattiva. D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, articolo 13-ter, letto su Normattiva (il codice identificativo nazionale è assegnato dal Ministero del turismo). Legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, comma 17, letto su Normattiva. Per contenuto della comunicazione e presunzione di imprenditorialità: la guida sulle locazioni brevi che il Fisco ha aggiornato in aprile 2026, nella sintesi di LavoriPubblici (27 aprile 2026), Finanza e Fisco (aprile 2026) e MySolution (11 maggio 2026), e quanto riportato da EC News sul provvedimento del 12 luglio 2017. Non letti: guida e provvedimento nel testo originale, l’articolo 1, comma 595, della legge 178/2020 e le circolari 24/E del 2017 e 12/E del 2020. Le citazioni di giurisprudenza presenti nella versione precedente sono state tolte perché non riscontrate.
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