In sintesi. Dal 1° gennaio 2026 chi affitta per soggiorni brevi più di due appartamenti nello stesso anno è considerato imprenditore e deve aprire la partita IVA, cioè quella dedicata all’attività d’impresa. Per le locazioni brevi il confine è dunque il terzo appartamento. La novità è nella legge di bilancio 2026, che ha ridotto il vecchio limite di quattro appartamenti. Sotto la soglia l’attività resta una gestione patrimoniale con regime agevolato, cedolare secca compresa.
Che cosa cambia nel 2026
Si parla di locazione breve per i contratti che non superano i 30 giorni, definiti dal D.L. 50/2017 (articolo 4). Fino al 2025 la presunzione di attività d’impresa scattava oltre i quattro appartamenti. L’articolo 1, comma 17, della legge 199/2025 interviene sul comma 595 dell’articolo 1 della legge 178/2020 e porta il limite a due: con il terzo appartamento dato in affitto breve nello stesso anno si considera imprenditoriale l’attività, secondo l’articolo 2082 del codice civile.
La novità si applica ai contratti stipulati dal 1° gennaio 2026. Per EcNews conta il numero di unità, non la durata, perché bastano tre appartamenti diversi locati pure per una sola giornata ciascuno.
Che cosa si conta: appartamenti, non stanze
Il criterio di misura è l’appartamento, cioè la singola unità catastale a uso abitativo. Le stanze affittate separatamente nello stesso immobile, anche a persone diverse, contano come una sola unità. Una stanza locata in un altro immobile è un ulteriore appartamento.
Esempio costruito da noi. Un contribuente affitta per brevi periodi tre stanze dello stesso appartamento: le unità sono una e la presunzione non scatta. Se affitta due appartamenti interi e una stanza in un terzo immobile, le unità sono tre e la presunzione opera.
La presunzione riguarda le locazioni brevi. Chi ha, per esempio, quattro appartamenti a canone ordinario e due in locazione breve resta sotto la soglia, perché quelle a lungo termine non entrano nel conteggio.
Che cosa comporta superare la soglia
Dal terzo appartamento l’attività è gestita in forma d’impresa. Le fonti consultate indicano questi adempimenti: apertura della partita IVA, segnalazione certificata di inizio attività (Scia) al Comune competente, inserimento nel Registro imprese e iscrizione alla gestione Inps commercianti. Per chi supera la soglia la cedolare secca non è applicabile.
Una volta aperta la partita IVA, secondo Fisco7 il regime contabile può essere ordinario, semplificato o forfettario, nel rispetto delle disposizioni vigenti. Non abbiamo letto fonti ufficiali sul trattamento IVA e sull’accesso al forfettario di questa attività, e quindi non li trattiamo.
Le fonti segnalano anche il rischio di comportamenti elusivi, come intestare il terzo appartamento a un parente o concederlo in comodato per poi subaffittarlo a breve: nei testi che abbiamo letto non c’è però una regola specifica per questi casi.
Questioni ancora aperte
Il testo di legge non regola in modo espresso la contitolarità degli immobili, cioè il caso di più comproprietari, né l’effetto della cessazione di una locazione negli anni successivi. Le fonti consultate non offrono un chiarimento ufficiale su questi punti, che attendono indicazioni dell’amministrazione finanziaria.
Domande frequenti
Da quando vale la nuova soglia?
Dal 1° gennaio 2026.
Tre stanze nello stesso appartamento fanno scattare la partita IVA?
No: le stanze della stessa unità catastale contano come un solo appartamento.
Gli appartamenti affittati a lungo termine si contano?
No: la presunzione riguarda solo le locazioni brevi, cioè fino a 30 giorni.
Con due appartamenti serve la partita IVA?
No, per effetto della presunzione. Il regime agevolato resta riservato a chi si ferma a due unità.
Fonti
Legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, comma 17, e legge 178/2020, articolo 1, comma 595, letti attraverso EcNews (Novità 2026 per le locazioni brevi), Fisco7 (13 gennaio 2026), Edotto (Affitti brevi, dal 2026 Scia obbligatoria dal terzo immobile) e MySolution (20 gennaio 2026). Non ho letto il testo della legge su Normattiva né fonti di Il Sole 24 Ore, Eutekne o Ipsoa. Fisco7, nel testo letto, indica in un punto cinque appartamenti come limite precedente; EcNews ed Edotto indicano quattro, dato qui adottato.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
