In sintesi. Quando un privato cede un terreno edificabile in cambio di appartamenti da costruire, la plusvalenza è lo scarto tra il valore di mercato degli immobili ottenuti, detto valore normale, e il costo fiscale del terreno, rivalutato con l’indice Istat. Si tassa nell’esercizio in cui il cedente diventa proprietario degli immobili e non alla firma della permuta. Le regole Iva sulle permute, riscritte per il 2026, non alterano questo calcolo per l’Irpef.
Chi è interessato e perché la permuta non ha un prezzo
Con la permuta due soggetti si scambiano la proprietà di beni diversi, senza passaggio di denaro. In edilizia è comune cedere un’area all’impresa e ottenere in cambio immobili che l’impresa costruirà proprio su quell’area. Il privato che cede l’area non incassa denaro, ma riceve in futuro appartamenti o box.
Nonostante l’assenza di un prezzo, il privato può realizzare una plusvalenza imponibile. Per i terreni edificabili la plusvalenza è reddito diverso ai sensi dell’articolo 67 del Dpr 917/1986 (Tuir), in ogni caso e senza limiti di tempo dall’acquisto. Per terreno edificabile si intende quello suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
Come si calcola la plusvalenza: l’articolo 68 del Tuir
L’articolo 68, comma 1, del Tuir qualifica come plusvalenza lo scarto tra quanto il cedente percepisce nell’anno e il prezzo di acquisto (o il costo di costruzione) del bene ceduto, con l’aggiunta di ogni altro costo legato al bene.
Per i terreni edificabili il comma 2 precisa che il costo è formato dal prezzo di acquisto, a cui si sommano gli ulteriori costi collegati al bene. Il totale si adegua con l’indice Istat dei prezzi al consumo (famiglie di operai e di impiegati) e con l’imposta comunale sull’incremento di valore.
Come si determina il costo: compravendita, eredità, donazione
Per un terreno comprato il costo è il prezzo pagato più le spese inerenti, come onorari notarili e imposte d’atto, con la rivalutazione prevista.
Per un terreno ereditato si parte dal valore indicato nella denuncia di successione, oppure da quello fissato in seguito, e si somma l’imposta di successione con i costi successivi inerenti.
Per un terreno donato vale il costo che aveva sostenuto chi ha fatto la donazione, più l’imposta pagata sull’atto di liberalità e gli ulteriori costi inerenti. Il cedente riprende così il costo storico del donante.
Il corrispettivo in natura: il valore normale dei beni ricevuti
Nella permuta il corrispettivo non è denaro. L’articolo 9, comma 2, del Tuir stabilisce che i corrispettivi in natura si valutano al valore normale di ciò che si riceve. Il comma 3 dello stesso articolo intende per valore normale il prezzo medio che si pratica per beni analoghi, senza condizionamenti tra le parti, nel tempo e nel luogo dell’operazione.
Esempio, con calcoli nostri. Un privato ha comprato il terreno anni fa e il costo rivalutato, spese comprese, è 100.000 euro. Lo cede in permuta contro due appartamenti con valore normale complessivo di 250.000 euro. La plusvalenza imponibile è 250.000 meno 100.000: 150.000 euro.
In quale anno si tassa la plusvalenza
Nella permuta di un bene esistente, il terreno, con un bene futuro, l’edificio da costruire, la Cassazione ritiene che la plusvalenza si realizzi quando il bene futuro viene ad esistenza ed entra nel patrimonio del cedente. Non conta la data del contratto, perché alla firma il cedente acquista soltanto il diritto a ottenere gli immobili. Il riferimento civilistico è l’articolo 1472 del codice civile. In pratica, il reddito va dichiarato nell’anno in cui il processo edificatorio si conclude nelle parti essenziali, non in quello della stipula.
Che cosa è cambiato per l’Iva e perché non tocca la plusvalenza
Dal 2026 la base imponibile Iva delle permute è oggetto di una disciplina nuova. L’articolo 13, comma 2, lettera d), del Dpr 633/1972, modificato prima dai commi 138 e 139 dell’articolo 1 della legge 199/2025 e poi dal Dl 38/2026, convertito dalla legge 88/2026 del 22 maggio 2026, indica come base il valore monetario dei beni e dei servizi scambiati, come stabilito dal contratto. Quel valore non può essere inferiore ai costi riferibili alle cessioni e alle prestazioni di ciascuna parte, determinati al momento dell’operazione.
La nuova regola si applica alle operazioni eseguite in base a contratti stipulati o rinnovati dal 1° gennaio 2026. Per l’intervallo precedente alla conversione sono salvaguardati i comportamenti conformi alla legge di Bilancio 2026. Sono regole di imposta sul valore aggiunto: il calcolo della plusvalenza del privato resta affidato agli articoli 9 e 68 del Tuir, che usano il valore normale.
Domande frequenti
La plusvalenza si tassa nell’anno del rogito della permuta? No, di regola si tassa nell’anno in cui il cedente entra nella proprietà degli immobili ricevuti, cioè quando l’edificio viene ad esistenza.
Con quale valore si confronta il costo del terreno? Con il valore normale degli immobili avuti in cambio, come prevede l’articolo 9 del Tuir per i corrispettivi in natura.
Il costo del terreno ereditato o donato si calcola come quello acquistato? No: per l’eredità vale il valore della successione più l’imposta, per la donazione il costo del donante più l’imposta di donazione.
Le nuove regole Iva sulle permute cambiano la plusvalenza? No. Riguardano solo la base imponibile dell’Iva.
Fonti
Dpr 917/1986 (Tuir), articoli 9, 67 e 68, versione vigente al 24 maggio 2026, letti su Normattiva. Dpr 633/1972, articolo 13, comma 2, lettera d), versione vigente al 24 maggio 2026, letto su Normattiva. Per il Dl 38/2026 e la legge 88/2026: Edotto e Ance, maggio 2026; il testo in Gazzetta non è stato letto. Giurisprudenza di Cassazione sul momento di realizzazione della plusvalenza nella permuta di terreno con immobili futuri: pronunce del 2017 riportate da Studio Cerbone e da Ec News, lette solo attraverso tali commenti e non nel testo ufficiale. Non sono state lette fonti del Sole 24 Ore sul tema.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
