In sintesi. Le premialità volumetriche previste dalle leggi regionali di riqualificazione urbana possono riguardare anche gli edifici che hanno ottenuto un titolo edilizio in sanatoria, compresi quelli sanati con i condoni del 1985, del 1994 e del 2003 (legge 199/2025, art. 1, comma 23, che modifica l’art. 5, comma 10, del decreto-legge 70/2011). La modifica aggiunge che il titolo in sanatoria può essere rilasciato o conseguito e richiama espressamente le tre leggi sul condono. L’entità delle premialità resta quella decisa da ciascuna Regione.
Che cosa prevede l’articolo 5 del decreto-legge 70/2011
Il comma 9 dell’articolo 5 chiede alle Regioni di approvare leggi per incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente e la riqualificazione di aree urbane degradate, anche con interventi di demolizione e ricostruzione. Le leggi regionali devono prevedere quattro strumenti: una volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente come misura premiale, la delocalizzazione delle volumetrie in altre aree, la possibilità di cambiare destinazione d’uso tra destinazioni compatibili o complementari e le modifiche della sagoma necessarie per armonizzare l’edificio con quelli esistenti.
La premialità volumetrica è quindi un aumento di volume concesso come incentivo. Il comma 11 stabilisce un regime transitorio: finché la Regione non ha una propria legge, agli interventi si applica l’articolo 14 del DPR 380/2001 (il Testo unico dell’edilizia), anche per il cambio di destinazione d’uso, nel rispetto di standard urbanistici, norme antisismiche e di sicurezza.
Le esclusioni del comma 10 e la modifica
Il comma 10 esclude dagli interventi gli edifici abusivi e quelli situati nei centri storici o in aree di inedificabilità assoluta. Il testo prosegue con un’eccezione per gli edifici per i quali sia stato rilasciato un titolo edilizio in sanatoria.
Il comma 23 dell’articolo 1 della legge di bilancio cambia due punti. Dopo la parola rilasciato inserisce o conseguito. Dopo le parole in sanatoria aggiunge anche ai sensi della legge 47/1985, della legge 724/1994 e del decreto-legge 269/2003, convertito dalla legge 326/2003. Sono le tre leggi sui condoni edilizi. In questo modo l’eccezione copre in modo esplicito gli edifici regolarizzati con quelle procedure.
La legge non definisce il termine conseguito. Una lettura prudente, che è nostra, è che comprenda i casi in cui il titolo si perfeziona senza un provvedimento formale. Va comunque verificata caso per caso con la disciplina regionale e comunale.
Che cosa resta escluso
Restano fuori gli edifici abusivi senza alcun titolo in sanatoria. Il testo non spiega se l’eccezione valga anche per gli edifici nei centri storici o nelle aree di inedificabilità assoluta: per la logica della norma, nostra lettura, riguarda gli edifici altrimenti considerati abusivi.
Un esempio numerico
La percentuale di aumento la fissa ogni Regione. Se una legge regionale riconoscesse il 20 per cento in più (valore ipotetico, calcolo nostro), un edificio di 1.000 metri cubi con titolo in sanatoria da condono potrebbe arrivare a 1.200 metri cubi, cioè 200 metri cubi aggiuntivi.
Domande frequenti
Il condono dà diritto automatico alla premialità? No. Il comma 10 rimuove un ostacolo, ma la premialità dipende dalla legge regionale e dal rispetto degli altri requisiti.
Quali condoni sono richiamati? Quelli della legge 47/1985, della legge 724/1994 e del decreto-legge 269/2003, convertito dalla legge 326/2003.
Chi decide quanto volume si può aggiungere? Le Regioni, con le leggi previste dal comma 9 dell’articolo 5.
Basta una domanda di condono presentata? Il testo richiede un titolo in sanatoria rilasciato o conseguito. Una domanda ancora senza esito non è citata.
Fonti
Legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, comma 23, e decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70, articolo 5, commi 9, 10 e 11, nel testo consolidato pubblicato su Normattiva. Non sono state lette le leggi regionali né testi di stampa a pagamento.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
