In sintesi. Per l’IVA affitti brevi la regola è l’esenzione: chi loca un’abitazione concedendone solo il godimento non applica l’imposta, ma non può detrarre quella pagata sugli acquisti. L’aliquota del 10% spetta invece quando il locatore presta un vero servizio di alloggio, riconducibile all’attività turistico-ricettiva secondo la normativa di settore. Dal 2026 la presunzione di attività d’impresa scatta dal terzo appartamento locato, e la scelta tra i due regimi diventa un tema concreto per molti proprietari. Sul punto non risulta una presa di posizione ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.
Chi è interessato: dal terzo immobile si presume l’impresa
La manovra per il 2026 (legge 199/2025, articolo 1, comma 17) ha modificato il comma 595 della legge 178/2020. Il regime delle locazioni brevi, cioè i contratti fino a 30 giorni, vale ora per non più di due appartamenti per periodo d’imposta. Dal terzo in poi si presume che il proprietario eserciti un’attività d’impresa, e quindi serve la partita IVA. Prima della modifica la soglia era di quattro appartamenti.
La questione riguarda chi non sceglie il regime forfettario. Il forfettario non addebita l’IVA in fattura e non detrae quella sugli acquisti: per lui il problema dell’aliquota non si pone.
La regola generale: esenzione e IVA sugli acquisti non detraibile
Le locazioni di fabbricati abitativi sono esenti da IVA ai sensi dell’articolo 10, comma 1, numero 8, del DPR 633/1972. Il canone si fattura senza imposta. Il rovescio è che l’IVA pagata su arredi, manutenzioni e utenze non si recupera, o si recupera solo in parte se l’attività comprende anche operazioni imponibili (articolo 19, comma 2).
Scegliere di applicare comunque l’imposta è possibile, secondo la risposta 84 dell’Agenzia delle Entrate, solo alle imprese che hanno eseguito sull’immobile interventi di recupero edilizio. Una società che si limita a gestire gli immobili non può usarla.
Quando si applica il 10%: l’alloggio come servizio
La circolare 12/E del 1° marzo 2007 (paragrafo 9) distingue tra due situazioni. Se l’operazione è mera locazione, resta esente. Se è una prestazione di alloggio nel settore alberghiero, è imponibile con aliquota del 10%, in base alla voce 120 della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/1972. La voce comprende i servizi forniti agli ospiti delle strutture ricettive indicate dalla legge 217/1983.
La stessa circolare, richiamando la risoluzione 117 del 10 agosto 2004, precisa che l’affitto turistico rientra nell’alloggio alberghiero solo se la normativa di settore lo qualifica come tale. L’Agenzia ha ribadito il principio nella risposta 84 del 3 marzo 2020: chi gestisce direttamente un “room and breakfast” o una struttura analoga applica il 10%.
Il criterio pratico è quindi duplice. Contano i servizi offerti all’ospite, che devono andare oltre il semplice uso dell’abitazione. Conta anche l’inquadramento dell’attività nelle regole regionali sulle strutture ricettive.
Un esempio numerico
Calcolo mio, semplificato. Un imprenditore incassa 30.000 euro l’anno di canoni al netto d’imposta e sostiene costi per 10.000 euro più IVA al 22%, cioè 2.200 euro di imposta.
Con l’esenzione non versa IVA, ma i 2.200 euro pagati ai fornitori restano un costo. Con il 10% addebita 3.000 euro di IVA, ne detrae 2.200 e versa 800 euro. Il prezzo per l’ospite sale del 10%, a meno che l’imprenditore non lo ritocchi. Il confronto dipende dal peso dei costi con IVA rispetto ai ricavi.
Cosa è ancora incerto e il ruolo della Corte di giustizia UE
Secondo la stampa specializzata, il confine tra esenzione e 10% è tutto da definire quando si oltrepassano i due appartamenti. Fisco7 (17 febbraio 2026) scrive che non esiste ancora un orientamento ufficiale e che il trattamento dipende dai servizi aggiuntivi: pochi servizi indicano l’esenzione, servizi di tipo alberghiero il 10%. Eutekne (9 febbraio 2026) segnala lo stesso nodo nel sottotitolo di un suo articolo.
Alcuni autori richiamano la causa C-733/22, decisa dalla Corte UE l’8 febbraio 2024, per sostenere che servizi in concorrenza non vadano trattati diversamente ai fini IVA. La sentenza riguardava però una norma bulgara che subordinava l’aliquota ridotta sugli alloggi al certificato di classificazione della struttura. La Corte ha ricordato che gli Stati possono applicare l’aliquota ridotta solo ad aspetti concreti e specifici, nel rispetto della neutralità fiscale. Non si è pronunciata sulle locazioni brevi italiane, e la sua applicazione al nostro ordinamento resta una tesi dottrinale.
Domande frequenti
Con tre appartamenti in locazione breve devo applicare l’IVA? Non necessariamente. Dal terzo immobile si presume l’impresa e serve la partita IVA, ma l’operazione resta esente se consiste nella sola concessione dell’immobile. L’IVA al 10% richiede un servizio di alloggio di tipo ricettivo.
Chi è in regime forfettario applica il 10%? No. Il forfettario non addebita l’IVA e non la detrae.
Basta offrire biancheria e pulizie per passare al 10%? Le fonti lette non fissano una soglia certa. La circolare 12/E rinvia ai requisiti della normativa di settore, e per questo la valutazione va fatta caso per caso.
La sentenza C-733/22 ha esteso il 10% agli affitti brevi? No. Ha deciso un caso bulgaro sul certificato di classificazione e ha richiamato la neutralità fiscale come limite alle agevolazioni selettive.
Fonti
DPR 633/1972, articolo 10 e Tabella A, parte III, numero 120, letti attraverso la prassi che li riporta (testo di Normattiva non consultabile). Agenzia delle Entrate, circolare 12/E del 1° marzo 2007, paragrafo 9; risposta 84 del 3 marzo 2020 (copia su sito terzo). Corte di giustizia UE, sentenza 8 febbraio 2024, causa C-733/22 (EUR-Lex). Legge 199/2025, articolo 1, comma 17, come riportata dalla stampa. EC News, 26 febbraio e 5 marzo 2026. Fisco7, 17 febbraio 2026. QuiFinanza, 11 aprile 2026. Eutekne, 9 febbraio 2026 e Fiscal Focus, 19 gennaio 2026 (letti solo sommario e introduzione). Non letti: testo integrale della legge 199/2025 e della sentenza, interpelli successivi a marzo 2026.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
