In sintesi. Il reverse charge Airbnb riguarda chi smette di affittare in modo occasionale e inizia un’attività d’impresa: la fattura della commissione arriva senza IVA, il proprietario la integra con aliquota e imposta e poi versa l’imposta. Per chi è in regime forfettario il versamento è trimestrale, entro il 16 del secondo mese dopo ogni trimestre, e l’IVA non è detraibile.
Che cos’è il reverse charge e perché interessa chi affitta
Il reverse charge, o inversione contabile, sposta l’obbligo dell’IVA dal fornitore al cliente. Il fornitore emette fattura senza imposta e il cliente la calcola e la versa. Per chi affitta casa tramite una piattaforma, il servizio da considerare è l’intermediazione: la commissione che Airbnb trattiene per aver messo in contatto proprietario e ospite.
La regola cambia a seconda di chi è il cliente. Il privato non ha partita IVA né agisce da imprenditore; il professionista o l’impresa sì, ed è detto soggetto passivo. Quando inizia l’attività d’impresa, anche con il forfettario, il proprietario diventa soggetto passivo e la stessa commissione segue regole diverse.
Prima del passaggio: IVA italiana in fattura
Se il cliente non è soggetto passivo, l’articolo 7-sexies, comma 1, lettera a), del Dpr 633/1972 considera effettuata in Italia l’intermediazione in nome e per conto del cliente, quando l’operazione intermediata si considera effettuata nel territorio dello Stato. Per un soggiorno in un immobile italiano è questo il caso. La piattaforma fattura quindi con IVA italiana e il proprietario non deve fare altro.
Dopo il passaggio: fattura senza IVA e integrazione
Se il cliente è un soggetto passivo stabilito in Italia, l’articolo 7-ter, comma 1, lettera a), considera il servizio effettuato in Italia. L’articolo 17, secondo comma, attribuisce gli obblighi al committente quando il fornitore non è residente. Se il fornitore ha sede in un altro Stato dell’Unione, come l’irlandese Airbnb, il committente adempie gli obblighi di fatturazione e registrazione secondo gli articoli 46 e 47 del decreto-legge 331/1993.
In pratica il proprietario riceve la fattura senza IVA, ne indica l’aliquota e l’imposta, la registra. L’articolo 47 indica come termine per integrare e registrare il 15 del mese che segue la ricezione, con riferimento al mese precedente.
Come e quando si versa l’IVA da forfettario
L’articolo 1, comma 58, lettera e-bis), della legge 190/2014 impone ai forfettari di versare l’imposta sugli acquisti in reverse charge, anche intracomunitari, entro il 16 del secondo mese successivo a ciascun trimestre solare. Per quelle operazioni il forfettario non ha diritto a detrarre l’IVA. La lettera è stata aggiunta dal decreto legislativo 81/2025; prima il versamento seguiva i tempi mensili.
Esempio, con calcoli dell’autore. Un proprietario in regime forfettario riceve una fattura Airbnb senza IVA per una commissione di 150 euro, relativa a un soggiorno di maggio 2026, pagata nel secondo trimestre. Con aliquota ordinaria del 22 per cento l’imposta è 33 euro. Il versamento scade il 16 agosto 2026, domenica: il pagamento slitta a lunedì 17 agosto. I 33 euro restano un costo, perché non sono detraibili.
Da quando l’operazione produce effetti ai fini IVA
Sulle fatture Airbnb può comparire la data in cui il cliente ha prenotato, pur essendo il soggiorno molto successivo. Quella data non decide il trattamento fiscale. Per i servizi, l’articolo 6, terzo comma, del Dpr 633/1972 collega l’effetto al pagamento del corrispettivo. Se una fattura o un pagamento parziale vengono prima, l’effetto si anticipa a quella data, solo per la somma fatturata o pagata.
Il caso della piattaforma che continua a fatturare con IVA italiana prenotazioni anteriori al passaggio, per soggiorni successivi, è oggetto di un quesito pubblicato dal Sole 24 Ore il 21 maggio 2026. Del testo è stata letta solo la parte iniziale: la fonte richiama l’articolo 31 del regolamento (UE) 282/2011 sull’intermediazione di alloggi. Il presente testo non propone perciò una soluzione per quel caso.
Domande frequenti
Il forfettario deve versare l’IVA sulle commissioni Airbnb?
Sì, se la commissione è fatturata in reverse charge. Il forfettario è esonerato dall’IVA sulle proprie vendite, ma non dall’imposta dovuta in inversione contabile.
Entro quando si versa?
Entro il 16 del secondo mese successivo al trimestre solare in cui l’operazione è effettuata, per i forfettari.
L’IVA del reverse charge si può detrarre?
Non dal forfettario: la legge esclude il diritto alla detrazione per queste operazioni.
La data di prenotazione in fattura decide il trattamento?
No. Per i servizi vale la regola dell’articolo 6 del Dpr 633/1972, legata al pagamento o alla fattura.
Fonti
Dpr 633/1972, articoli 6, 7-ter, 7-sexies e 17, testo vigente al 13 giugno 2026 (Normattiva, letti). Decreto-legge 331/1993, articoli 46 e 47 (Normattiva, letti). Legge 190/2014, articolo 1, comma 58, lettera e-bis) (Normattiva, letto). Ec News, articolo sui nuovi termini di versamento dell’Iva dei forfettari. Il Sole 24 Ore, NT+ Fisco, rubrica «L’esperto risponde» del 21 maggio 2026 e articolo del 10 novembre 2025 sul versamento trimestrale (letti solo in parte). Non sono stati letti il decreto legislativo 81/2025 nella versione originale e la prassi dell’Agenzia delle entrate.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
