In sintesi. Nelle locazioni brevi i servizi accessori ammessi sono la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali: la legge li include espressamente nella definizione di contratto fino a 30 giorni. Dal 2026 conta però anche il numero degli immobili: con tre unità affittate a breve termine nello stesso anno la legge presume che l’attività sia svolta in forma imprenditoriale, con partita IVA e SCIA. I servizi accessori da soli non cambiano il regime; il passaggio a impresa dipende dalla soglia dei due immobili.
Cosa si intende per locazione breve e quali servizi può includere
L’articolo 4, comma 1, del decreto legge 50/2017 definisce locazioni brevi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari e portali telematici. Il testo precisa che sono comprese le locazioni con fornitura di biancheria e pulizia dei locali.
La stampa specializzata aggiunge che rientrano tra i servizi accessori alla locazione, senza snaturarla, anche la connessione wi-fi e le utenze. Un servizio come la colazione, invece, viene indicato come esterno a questo perimetro (Quotidianopiù, 9 gennaio 2026). Un’indicazione analoga arriva da Il Sole 24 Ore, secondo cui il contratto resta breve se comprende biancheria, pulizia e wi-fi (NT+ Fisco, 17 febbraio 2026).
Dal terzo immobile scatta la presunzione di impresa
La legge di bilancio 2026 (legge 199/2025, articolo 1, comma 17) ha modificato il comma 595 dell’articolo 1 della legge 178/2020. In precedenza la soglia era fissata a quattro unità; adesso è a due, calcolate in ciascun anno d’imposta. Chi supera le due unità è presunto imprenditore, con effetto dal 2026.
Una presunzione è una qualificazione che la legge attribuisce al fatto. L’imprenditore è soggetto alle regole ordinarie: partita IVA, contabilità, reddito d’impresa. Non può invece usare la cedolare secca, imposta sostitutiva sugli affitti, incompatibile con l’impresa (Edotto, 17 febbraio 2026, che riporta il documento di Fondazione nazionale dei commercialisti e Consiglio nazionale del 16 febbraio 2026).
Come si contano gli immobili
Secondo il documento dei commercialisti, riportato da Edotto, il periodo di riferimento è l’anno solare, conta ogni immobile locato anche per un solo giorno e il numero dei contratti è irrilevante. Sempre secondo quella fonte, gli obblighi decorrono dal giorno in cui inizia la locazione del terzo immobile. Il documento segnala tre possibili letture sugli effetti nel tempo: retroattività dal 1° gennaio, applicazione mista, frazionamento dell’anno tra redditi fondiari e redditi d’impresa. Nessuna è stata confermata dall’amministrazione finanziaria.
Il Sole 24 Ore precisa che il limite riguarda l’unità immobiliare, non le singole stanze affittate separatamente.
SCIA e partita IVA: gli adempimenti
La SCIA è la segnalazione certificata di inizio attività, che si presenta allo sportello unico per le attività produttive (Suap) del Comune. Una FAQ del Ministero del Turismo del 16 gennaio 2026 afferma che chi concede in locazione più di due appartamenti deve presentarla; la fonte è riportata da Fisco e Tasse (22 gennaio 2026) e da Edotto (3 febbraio 2026). L’obbligo della partita IVA scatta con il superamento della soglia. Il codice identificativo nazionale (Cin) resta obbligatorio per tutti i gestori, imprenditoriali o no.
Per chi è già iscritto a una gestione previdenziale per altra attività economica non serve una nuova iscrizione; negli altri casi occorre iscriversi alla gestione competente (Il Sole 24 Ore, 17 febbraio 2026).
IVA sulla locazione breve
La locazione di abitazioni è esente da IVA ai sensi dell’articolo 10, numero 8, del Dpr 633/1972: la fattura elettronica si emette senza addebitare l’imposta. Restano gli obblighi di registrazione e dichiarazione, ma chi compie solo operazioni esenti può chiedere la dispensa dagli adempimenti prevista dall’articolo 36-bis (Il Sole 24 Ore, 17 febbraio 2026). Se l’attività comporti servizi ulteriori tali da far perdere l’esenzione, le fonti lette non offrono un criterio univoco a quella data: il punto è citato come questione aperta.
Un esempio con i numeri
Calcolo mio, a scopo illustrativo. Una persona fisica loca due appartamenti a turisti per soggiorni di 3 notti, con biancheria e pulizia finale: rimane nel regime delle locazioni brevi. Ad agosto stipula un contratto di 10 giorni per un terzo appartamento, anche con un solo contratto in tutto l’anno: per il documento dei commercialisti il terzo immobile è locato e la presunzione di impresa opera da quel momento. Gli stessi servizi (biancheria e pulizia) non hanno cambiato: è cambiato il numero di unità.
Domande frequenti
Offrire la colazione fa perdere il regime di locazione breve?
Le fonti lette la indicano come servizio esterno al perimetro della locazione breve; la legge cita solo biancheria e pulizia. Il testo normativo non si pronuncia sulla colazione.
Con due soli immobili serve la SCIA?
Secondo la FAQ del Ministero del Turismo la SCIA riguarda chi concede più di due appartamenti.
La soglia riguarda i contratti o gli immobili?
Gli immobili: secondo il documento dei commercialisti il numero dei contratti è irrilevante.
Il codice Cin serve anche sotto soglia?
Sì, secondo la fonte consultata resta obbligatorio per tutti i gestori.
Fonti
Decreto legge 50/2017, articolo 4, comma 1, testo vigente al 4 marzo 2026 (Normattiva, letto). Dpr 633/1972 e legge 178/2020 articolo 1 comma 595, come modificato dalla legge 199/2025 articolo 1 comma 17: citati dalla stampa, testi non letti. Il Sole 24 Ore, NT+ Fisco, 17 febbraio 2026. Edotto, 3 e 17 febbraio 2026 (con il documento di Fondazione nazionale dei commercialisti e Consiglio nazionale del 16 febbraio 2026, letto solo nella sintesi). Fisco e Tasse, 22 gennaio 2026 (FAQ del Ministero del Turismo, 16 gennaio 2026, non letta direttamente). Quotidianopiù, 9 gennaio 2026. Non letti: testo della legge 199/2025, circolari dell’Agenzia delle Entrate, sito del Ministero del Turismo, analisi di Eutekne e di Ipsoa. Confronti antiplagio non effettuati sui testi a pagamento del Sole 24 Ore e sulle fonti primarie.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
