Stato della proposta
La misura è nel disegno di legge di bilancio presentato alla Camera il 30 ottobre 2026 e confluito, dopo lo stralcio del 4 novembre, nel progetto C. 3174-bis assegnato alla Commissione Bilancio. Non è in vigore e può essere modificata o eliminata. Il nuovo articolo 364-ter del TUIR, che l’articolo 14 inserirebbe, indica soggetti, beni, imposte e termini che riportiamo per consentire una prima simulazione di cassa, non per decidere.
Chi e che cosa si può rivalutare
Potrebbero rivalutare i soggetti indicati dall’articolo 82, comma 1, lettere a) e b), del nuovo TUIR e le società di persone ed equiparate che non adottano i principi contabili internazionali; il comma 9 estende la facoltà anche ai soggetti che redigono il bilancio secondo gli IAS/IFRS. Sono rivalutabili gli immobili risultanti dal bilancio al 31 dicembre 2025, con esclusione delle aree fabbricabili e degli immobili destinati alla produzione o allo scambio. La rivalutazione è ammessa anche in deroga all’articolo 2426 del codice civile e si effettua nel bilancio dell’esercizio successivo, con approvazione dopo l’entrata in vigore, anche per singolo bene, distinguendo tra immobili ammortizzabili e non ammortizzabili.
Come si contabilizza il saldo
Il saldo attivo si imputa a capitale o a una riserva dedicata, che ai fini fiscali è in sospensione d’imposta. Per questo la rivalutazione migliora il patrimonio contabile ma non produce da sola liquidità: l’effetto sul bilancio e sui rapporti con le banche va verificato con il consulente prima di decidere.
Le due imposte e il flusso di cassa
Il testo prevede due strade. Con la prima il saldo può essere affrancato con un’imposta sostitutiva del 10 per cento, applicata ai fini IRPEF, IRES e IRAP. Con la seconda il maggior valore è riconosciuto fiscalmente dal terzo esercizio successivo alla rivalutazione, con un’imposta sostitutiva dell’8 per cento per gli immobili ammortizzabili e del 4 per cento per quelli non ammortizzabili, da detrarre dal saldo attivo.
Un esempio aritmetico mostra l’ordine di grandezza. Su un maggior valore di 500.000 euro attribuito a un immobile ammortizzabile, l’imposta del 10 per cento per affrancare il saldo sarebbe di 50.000 euro e quella dell’8 per cento per il riconoscimento fiscale di 40.000 euro; per un immobile non ammortizzabile il riconoscimento costerebbe 20.000 euro. Il confronto non è completo, perché con il riconoscimento le quote di ammortamento maggiori e le plusvalenze future diventano rilevanti solo dal terzo esercizio.
Le imposte sostitutive sono versate in un’unica soluzione entro il termine per il saldo delle imposte sui redditi dell’esercizio di riferimento e possono essere compensate secondo il decreto legislativo 33/2025. Il piano di cassa deve quindi prevedere l’esborso per intero nella data di saldo, con il rischio di sommarsi agli acconti.
Cessioni anticipate e norme richiamate
Se l’immobile è ceduto, assegnato ai soci o destinato a finalità estranee all’impresa prima dell’inizio del sesto esercizio successivo a quello della rivalutazione, plusvalenze e minusvalenze si calcolano sul costo anteriore alla rivalutazione. Chi pensa di vendere o conferire il bene entro pochi anni dovrebbe quindi considerare questo vincolo. Il comma 8 richiama, in quanto compatibili, gli articoli 11, 13, 14 e 15 della legge 342/2000, i decreti attuativi 162/2001 e 86/2002 e i commi 475, 477 e 478 dell’articolo 1 della legge 311/2004. Per i soggetti IAS/IFRS il maggior valore, al netto dell’imposta del comma 5, va vincolato in una riserva in sospensione d’imposta, affrancabile con il 10 per cento.
Che cosa preparare prima di decidere
Poiché la rivalutazione si fa nel bilancio e il testo non è ancora legge, il lavoro utile è preliminare. Vanno raccolti il valore contabile e il costo fiscale di ogni immobile, la distinzione tra beni ammortizzabili e non ammortizzabili, la presenza di aree fabbricabili o di immobili destinati alla vendita, che sono esclusi, e una stima prudente del valore corrente, supportata da una perizia se serve. Poi si confrontano i due costi con il vantaggio atteso, che dipende dall’aliquota di imposta futura, dalla durata di possesso e dalla probabilità di cessione prima del sesto esercizio. Va considerato anche l’effetto sui finanziamenti in essere, perché un patrimonio netto più alto può incidere su covenant e rating, ma non sostituisce la liquidità necessaria al versamento.
Un ulteriore controllo riguarda il calendario: il versamento coincide con il saldo delle imposte dell’esercizio di riferimento, mentre il beneficio fiscale del riconoscimento comincia dal terzo esercizio. Il flusso di cassa mostra quindi un esborso iniziale e un risparmio differito, che va rappresentato nel budget con date e importi distinti.
In sintesi
La proposta ha due costi alternativi, 10 per cento per affrancare e 8 o 4 per cento per il riconoscimento fiscale, con pagamento in un’unica soluzione e vincolo di sei esercizi sulle cessioni. Alla data dell’8 novembre 2026 nessun termine è operativo: prima del bilancio 2026 conviene solo raccogliere perizie, valori contabili e piano di cassa.
Verifica sul tuo caso
L’articolo 14 si legge nella scheda del progetto di legge C. 3174-bis sul sito della Camera. Per una stima dell’effetto sugli investimenti c’è lo strumento di valutazione dell’investimento; il quadro delle altre misure è nella pagina sulla manovra di bilancio.
Verifica sul tuo caso concreto con il tuo professionista di fiducia o chiedendo un chiarimento allo studio.
