In sintesi. Ricorrere a una trasformazione in società semplice costa, per chi possiede patrimonio immobiliare non strumentale, un’imposta sostitutiva dell’8% sul divario tra il valore normale dei beni e quello fiscalmente riconosciuto, che sale a 10,5% se l’ente risulta non operativo. Il termine cade il 30 settembre 2026. Il prelievo sostituisce imposte sui redditi e IRAP, mentre l’IVA resta fuori dal pacchetto: dipende da come ogni singolo immobile è entrato nel patrimonio e da quale imposta fu allora detratta.
Chi rientra nella misura
La fonte è l’articolo 1, commi da 35 a 40, della legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026). Il Parlamento ha riproposto tre percorsi alternativi per portare i beni fuori dal perimetro dell’impresa: assegnarli ai soci, venderli ai soci oppure cambiare forma societaria. Il terzo percorso spetta soltanto a chi svolge in modo esclusivo o prevalente l’amministrazione di fabbricati non strumentali o di auto, natanti e altri beni mobili iscritti in registri pubblici, purché estranei al ciclo produttivo della società.
Vale anche un vincolo sulla compagine. Ogni socio deve risultare nel libro soci, dove esiste, al 30 settembre 2025. Si accettano anche iscrizioni avvenute nei trenta giorni successivi all’entrata in vigore del provvedimento, ma solo se il trasferimento delle quote è documentato da un atto datato con certezza prima del 1° ottobre 2025. Un ingresso successivo fa perdere l’accesso.
La legge chiede che la società si trasformi con termine al 30 settembre 2026, senza dire se rilevi la delibera, l’atto notarile o l’iscrizione al Registro delle imprese. Una lettura cautelativa porta a chiudere ogni passaggio, iscrizione inclusa, entro quella giornata.
Come si determina il prelievo
Si confrontano due valori. Il primo è il valore normale, cioè quello di mercato, dei beni posseduti nel momento della trasformazione. Il secondo è il costo fiscalmente riconosciuto, ossia il valore con cui il bene conta ai fini delle imposte sui redditi. Sul divario si paga l’8%. L’aliquota diventa 10,5% quando l’ente è stato qualificato non operativo in almeno due dei tre periodi d’imposta antecedenti a quello dell’operazione. Il 13% si applica invece alle riserve in regime di sospensione d’imposta che la trasformazione fa emergere.
Per i fabbricati l’ente può chiedere di sostituire il valore di mercato con la rendita catastale moltiplicata per i coefficienti dell’articolo 52, comma 4, del DPR 131/1986. In tal caso l’imposta si calcola su quella grandezza e non sulla stima di mercato.
I versamenti sono due: il 60% il 30 settembre 2026 e il resto il 30 novembre 2026, secondo le regole del decreto legislativo 241/1997, quindi tramite F24. Per i soci, il costo fiscale delle partecipazioni aumenta in misura pari alla differenza tassata con l’imposta sostitutiva.
Un caso numerico
Una srl detiene un appartamento con costo fiscale di 300.000 euro e valore normale di 500.000. Il divario è 200.000 euro. L’8% dà 16.000 euro, da pagare per 9.600 euro a fine settembre e per 6.400 euro a fine novembre. Se l’ente fosse non operativo, il 10,5% porterebbe il conto a 21.000 euro. Una riserva in sospensione di 50.000 euro aggiungerebbe 6.500 euro al 13%. Le quote dei soci vedrebbero salire il proprio costo fiscale di 200.000 euro. Le cifre sono inventate e illustrano soltanto il meccanismo.
Registro, ipotecaria e catastale
Il comma 39 dimezza le aliquote proporzionali dell’imposta di registro e rende fisse l’imposta ipotecaria e quella catastale, ma lo fa per assegnazioni e cessioni ai soci. Per l’atto di trasformazione la disposizione tace, e il trattamento va ricostruito con le regole generali del registro.
Partita IVA: cessa con la trasformazione
Una società semplice è un ente che non esercita attività commerciali. Per questo la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 37/E del 16 settembre 2016 (paragrafo 10) sostiene che, quando una società commerciale diventa società semplice di sola gestione immobiliare, l’impresa cessa e la partita IVA va chiusa. I commi 35-40 della legge 199/2025 non contengono norme IVA proprie, perciò valgono i chiarimenti già emanati.
IVA sugli immobili: tre scenari
Primo scenario: il fabbricato fu comprato da un privato oppure senza poter detrarre l’imposta, ad esempio perché la vendita era esente. La circolare 37/E (paragrafo 9) colloca l’assegnazione fuori dal campo IVA. Resta soltanto l’eventuale rettifica della detrazione sull’IVA dei lavori che hanno incrementato il valore del bene, se eseguiti nel periodo di tutela: dieci anni per i fabbricati, cinque per gli altri beni.
Secondo scenario: l’IVA d’acquisto fu detratta, interamente o in parte. In questa ipotesi l’uscita del bene dall’impresa è rilevante ai fini IVA. La risposta dell’Agenzia n. 431 del 18 settembre 2023, riferita a un caso specifico e ai fatti esposti dall’istante, ha chiarito che per abitazioni e fabbricati strumentali si applica di norma l’esenzione dell’articolo 10, numeri 8-bis e 8-ter, del DPR 633/1972, salvo opzione per l’imponibilità nell’atto. Ha precisato che si rettifica la detrazione solo se l’operazione ricade nel periodo di tutela; nella fattispecie, con immobili comprati nel 2007, i dieci anni erano scaduti. La circolare 37/E (paragrafo 8), che richiama la sentenza della Corte di giustizia C-229/15, aggiunge che la base imponibile coincide con il prezzo di acquisto o di costo e non con il valore normale, e che l’imposta può risultare dovuta anche a rettifica ormai non più possibile.
Terzo scenario: il fabbricato è stato oggetto di recupero edilizio (manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione) realizzato dalla società stessa o per suo conto da imprese appaltatrici. I numeri 8-bis e 8-ter dell’articolo 10 escludono dall’esenzione le vendite compiute da chi ha eseguito tali interventi nei cinque anni dalla fine dei lavori. Le fonti consultate non dicono espressamente come questa esclusione operi quando l’ente diventa società semplice. È il passaggio più incerto del tema e richiede un esame immobile per immobile.
Un ultimo dato di calendario: il decreto legislativo 19 gennaio 2026, n. 10 è indicato da Normattiva come fonte dell’abrogazione dell’articolo 10 del DPR 633/1972 a partire dal 1° gennaio 2027. Le operazioni del 2026 restano governate dal testo attuale.
Domande frequenti
Qual è il termine ultimo? Il 30 settembre 2026. La norma non specifica se conti la delibera, l’atto notarile o l’iscrizione nel Registro delle imprese.
Quanto va versato e con quali scadenze? L’8% del divario tra il valore normale e quello fiscale (10,5% per gli enti non operativi, 13% per le riserve già in regime di sospensione). Il 60% si paga il 30 settembre 2026, il saldo il 30 novembre 2026.
Il prelievo sostitutivo assorbe l’IVA? No. Sostituisce imposte sui redditi e IRAP. L’IVA si determina con le regole ordinarie e dipende dal percorso fiscale del singolo immobile.
Che ne è della partita IVA? Per la circolare 37/E del 2016 l’ente che diventa società semplice di mera gestione immobiliare smette di essere impresa e la chiude.
Fonti
Legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, commi da 35 a 40, testo pubblicato su Normattiva.
Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, articolo 10, numeri 8-bis e 8-ter, testo vigente al 16 agosto 2026 su Normattiva.
Agenzia delle Entrate, circolare n. 37/E del 16 settembre 2016, paragrafi 8, 9 e 10, letta in copia PDF.
Agenzia delle Entrate, risposta n. 431 del 18 settembre 2023, letta in copia PDF.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
